说说“凶宅”买卖及遗产继承的法律规定

提及“凶宅”，或许每个人心中对其都有一个定义，但不可否认的是，多数人对此都颇为忌惮，尤其是在二手房屋交易中，买房者常常闻“凶”色变，而卖房者则多加隐讳。这双方一隐一恐，便极易在所涉 事实暴露之后引发纠纷。

2019年夏天，福州五四北某高档小区内，一名“90后”独居男子猝死在自家房中，两天后被物业发现。 据物业介绍，该男子系家中独子，单身未成家，其父亲早逝，直系亲属仅母亲一人。死亡后，该男子涉房贷等多起官司，“房子有140余平方米，他是用公积金贷款买的，现在还欠物业一年多物业费，近万元。而后，其母将房子以售价310万元挂于中介进行售卖。”

不少群众在为年轻生命感到惋惜的同时，关注到了“凶宅”买卖及遗产继承等系列问题。为此，记者先后采访了福建天衡联合律师事务所的张照东律师与福建通民律所的涂明律师对此进行释法。

问题一

该房屋属于“凶宅”吗？“凶宅”如何定义？

律师解答：“凶宅”是民间的一种说法，指曾发生过凶杀、自杀、意外、重大传染性疾病等非自然原因 死亡事件的房屋或场所，老人自然死亡、正常病亡等不包含在内。但目前我国法律对“凶宅”未形成确 定且统一的概念，也未明确具体适用范围，所以判断房屋买卖合同纠纷中系争标的物是否属“凶宅”较 为困难，更加无法确定其应否纳入法律调整和保护的范围，导致各地法院对其产生不同的认识与处理。

因此，关于房屋是否存在曾经有人非正常死亡，是否需向购房人告知这一点，各地法院也看法不一。个 人认为，该信息直接影响到房屋的市场价格，因为同等地段和条件的房屋，“凶宅”价格低很多，所以 无论中介还是卖房人应当诚实披露这一信息。在一般房屋交易过程中，如若购买方在不知情的情况下购 买了“凶宅”，其有权诉请要求解除、撤销合同，此类情形在各地法院均有类似判例。

问题二

该房子仍在按揭还款中，能否转卖？

律师解答：目前可以。《中华人民共和国民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财 产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应 当及时通知抵押权人。”

《民法典》未生效前，银行抵押中房产必须缴清全款、解押之后才能过户。但2021年1月1日《民法典》 生效后，带抵押权的房屋无需解压即可买卖实现产权转移。再去办理房屋转让变更登记手续时，就可以 在不注销银行抵押权前提下进行房屋过户，不需要缴清全款或提前征得银行同意。

记者从物业处了解到，该房在中介挂售310万元，比市价每平方米低了3000元左右，且附赠一个两三百 平方米的大露台，已有多位同社区的知情者表达想购买的意愿。

问题三

其母是否有权对该房屋进行售卖？

物业可以找其母亲追索物业费吗？

律师解答：《民法典》第一千一百六十一条对被继承人税款、债务清偿的原则进行了说明：“继承人以 所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿 偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。”

遗产继承是财产和债务一并继承的，不能只继承财产而不承担债务，继承人负有在继承遗产的范围内偿 还债务的责任。在此案例中，其母亲在确定继承其遗产后，是可以对该房屋进行售卖的。前提是继承遗 产的同时，继承债务。若其母继承该套房产，则需同时继承男子的债务，物业是有权向她要回物业费的 。当然，超过遗产实际价值的继承人愿意清偿的不在此限。

律师建议

针对部分人群的忌惮心理，律师就如何避免买到“凶宅”给出了建议：

一是上网查找过往新闻。例如该小区的地址、名字、附近的建筑等，仔细看看弹出来的信息网页，有没有相关的新闻报道；

二是走访小区。向居委会、物业公司或者隔壁邻居打听房子信息；

三是到派出所询问。购房者需要和原业主一起去派出所核实是否有发生过非自然死亡的备案记录；

四是看出售的房屋价格是否明显低于市场价。有的业主会为早日出手“凶宅”而降低价格；

五是签约控风险。法律上没有“凶宅”的定义，购房者可以在委托合同及购房合同中约定披露义务这一 项。