物业管理行业将迎万亿市场蓝海 千亿市值龙头可期

证券时报讯:据经济参考报15日报道，近年来，房地产物业市场增速显著。随着中国城市化水平的不断提升，物业管理行业近十年来一直处于快速发展时期，物业服务的专业化程度加强，物业服务企业更加集团化专业化，物业服务产业链在逐渐延长。

中国指数研究院今年上半年的报告显示，2015年物业行业整体营业收入水平6500亿人民币，因此到2030年行业整体规模还有至少2倍的空间。未来五年内，物业管理行业将成为万亿级市场。另一方面，自花样年拆分旗下的物业品牌“彩生活”在香港上市以来，万科、中海、保利、龙湖等大型房企相继分拆旗下物业管理资产向轻资产运营模式转型。据统计，除刚过会的南都物业外，目前还有4家公司在港股上市及58家企业在新三板挂牌。

国海证券认为，物业服务市场前景广阔。1）在城市化进程持续提高、居民收入及人均住房面积不断提升背景下，物业服务需求有望持续提升。而政策法规的不断完善、业主委员会制度的推进以及房地产开发进入寡头时代等因素推动下，物业管理行业正在迎来快速发展的黄金时代；2）基于相对保守的设定，假设未来物业管理价格保持稳定（实际上在居民对于高品质生活需求推动下，物业管理价格有望稳步提升），仅依靠住宅及商业、办公面积的自然增长，预计至2030年国内物业服务市场规模将达到1.35万亿元，相比当前行业规模（2015年全行业收入规模6500亿元）存在2倍以上的成长空间；3）在这一过程中，研报最为看好存量市场和增量市场空间最大、伴随居民消费升级有望带来更多增值服务空间的住宅物业服务市场（仅考虑当前传统物业服务，潜在市场规模近7000亿元）；4）而在传统物业管理之外，和社区生活相关的增值服务及多元化业务延伸有望成为行业发展新空间，传统物业管理公司（如绿城服务进军便利店、保利物业布局养老服务）以及部分通过商业模式创新进入社区物业服务市场的企业有望显著受益（如彩生活等）。

国海证券指出，从市值空间上来看，仅考虑住宅市场，假设龙头公司市场份额达到10%，对应年收入规模800亿元，假设予以稳定状态12%的销售利润率，以10倍PE估算，龙头公司市值规模有望接近1000亿元。若考虑基于社区的多元化业务延伸，市值空间将更加值得期待。

国海证券指出，坚决买入具备资源和品牌优势、持续扩张能力强的行业龙头，关注区域优势企业及部分具备新商业模式的标的。研报认为行业处于高速发展、集中度快速提升的跑马圈地阶段，同时考虑到物业服务的特殊性（物业公司转换成本高），具备良好资源储备（背靠房地产开发巨头）、加速扩张（通过资本市场外延）及品牌优势（外拓能力强）的龙头公司将持续领跑，首推绿城服务、保利物业、中海物业，同时关注新三板部分区域性优质物业服务提供商远洋亿家、嘉宝股份、开元物业等标的，以及优质社区服务平台运营商彩生活。