晋江市集成电路（科学园）产业社区案例

一、项目基本情况

项目位于晋江市中心城区，临近泉州环城高速，交通区位优良，规划用地面积7425亩，低效建设用地约2254亩。立足打造未来产业社区模式，制定产业社区建设标准。围绕集成电路全产业链对空间的需求，以培育产业生态为目标，推进综合功能布局，着力打造高能级、高效益、高颜值的产业社区。

二、改造主体和改造模式

（一）低效原因

集成电路（科学园）产业社区项目原发展面为村厂混杂、形象不佳，园区配套、外接不紧密，传统产业零散分布、未完全搬迁，产业空间受限、已经趋于饱和。

（二）改造主体

以规划为引领，按照“盘活存量、严控增量、增存联动、保护优先”原则，由政府主导、各类主体参与，充分运用市场机制，推进低效用地再开发。

（三）改造模式

1.司法拍卖盘活低效用地

鼓励国有企业积极参与园区工业企业不良资产包的收购储备及司法拍卖。司法拍卖及破产拍卖园区用地采取公告披露方式，法院在拍卖公告中明确竞买人需符合园区关于产业规划和政策限制性要求，具体要求和准许条件由园区管理机构负责制定实施。如芯智造产业园二期地块拍卖时，公告明确项目固定资产投资最低强度、亩均税收最低要求，地块内进行工业项目投资应符合集成电路产业类型要求，竞买者竞买成功后须签订《项目投资协议》。

严格产业准入，出台加快培育集成电路全产业链的若干意见及鼓励优质企业入驻标准化园区促进增产增效十条措施等政策文件，适配集成电路产业不同阶段的空间需求，模块化提供研发、孵化、中试、生产空间，引导集成电路产业链上下游企业入园集聚发展，已引进关联项目41个。芯智造产业园已落地杰为研磨头、永绪半导体、台湾泉新等10个集成电路产业链项目，总投资15.9亿元，涵盖集成电路装备、材料、零部件、配套服务等补链强链领域。

2.以增促存发挥龙头效应

按照“增存联动”的思路，向晋华、渠梁两大龙头企业供应增量用地，并以两大龙头企业为牵引，带动引导周边存量低效用地盘活。通过以增促存，已招引陶特半导体、先进装备创新中心等9个项目签约落地，总投资13亿元。

3.整合改造促进增资扩产

支持低效用地改造过程中的边角地、夹心地、插花地整合改造，赋予低效零散地块新价值，发挥规模效益，如金冠食品旧厂房周边边角地供应后一并改造，改造后引入盛维触控屏、探针等集成电路企业，预计新增固定资产投资1.5亿元。

4.完善生活服务配套设施

完善产业社区内教育、文化、休闲及就业创业等服务功能的配置，提升各类设施和公共空间的服务便利性。按照“工作即生活”的理念，周边建设邻里中心、芯动家园、集成电路大师工作室、动静吧、高端商务酒店等生活性服务项目，办公、商业、住宅、教育等生活配套应有尽有、一应俱全。

5.提升产业社区生态环境

推动山水林田系统治理，提升水文调节、环境净化、休闲游憩等自然功能，打造优美生态环境。结合田野风光项目，打造高标准农田，提高耕地质量等别，新增耕地175亩，实现耕地数量、质量双提升。

三、低效用地再开发取得的成效

（一）整体空间更优

按照“一芯两翼”三大主功能区进行规划建设和改造提升，“一芯”集聚创新研发、高端制造、商业办公等产业功能，“两翼”承载文化休闲、生态保育、特色商业等服务功能。

（二）产业实力更强

已盘活利用低效工业用地850亩，亩均投资达1000万元，项目容积率上限提高至3.0，增加产业空间约124.6万平方米，较原有综合开发强度提升近3倍。达产后，晋华亩均产值达5000万元，渠梁亩均产值达6500万元。

（三）生活品质更高

按集中、统一的原则，建设公共服务设施21个、总投资127.37亿元。投资6.2亿元，建设集商业、公寓、文体、教育、党群服务功能一体邻里中心项目；投资6亿元，建设可提供1388套人才公寓的芯动家园；投资6000万元，投资建设四层停车楼，可提供停车位688个。针对集成电路产业对给排水、全天候供电、安全生产等特殊要求，配建污水处理厂、110kv公用变电站、一级消防站等设施。

（四）生态环境更美

通过补充耕地、高标准农田建设等手段，开展土地平整、灌溉与排水、田间道路建设等工程，引导农业向集中化、规模化发展。打造800亩田园生态休闲区，为集成电路高端人才提供休闲后花园。充分利用建筑、园路、乔木、地被、水系等景观要素，保留百年古榕树与古厝，形成特色“榕门”，提升传统村落风貌。开展梧垵溪整治，通过清淤整治工程及修建滚水堰工程，从“黑臭水沟”到“水清岸绿”，水质从劣5类提升到5类以上，达到改善流域水质、提升生态景观效果。

四、主要做法

（一）政策运用方面

1.规划引领科学开发

衔接《晋江市城镇低效用地开发专项规划》，结合低效用地再开发的重点单元导则，提出产业社区在土地使用、功能布局、空间结构、基础设施和公共服务设施等方面的要求，推动空间资源优化布局。

2.实施法拍地块联动

对于司法拍卖的宗地，市法院在处置被执行人的国有土地使用权时，按照“府院联动”方式事先征询有关被执行的国有土地使用权的情况及意见，属地政府在规定时限内予以函复。市法院完成处置后，市自然资源局依据《不动产登记规则》及相关法律法规协助市法院执行。

3.激发市场主体改造

支持原土地所有权人自主改造，如久久王拟投资6.5亿元改造自有工业用地80亩。鼓励国有企业参与司法拍卖，产业集团通过法拍竞得306亩土地，主导开发芯智造产业园，已建成7栋定制标准厂房、1栋检测中心。推动多主体联合开发，梧林传统村落保护发展项目由街道、村集体、晋江文旅集团与北京青普旅游文化发展有限公司联合改造运营。

4.“腾笼换鸟”转型升级

鼓励民企通过转让或出租等方式，推动优质企业和新兴产业集聚。盼达公司以转让的形式取得原惠康食品低效用地进行改造开发。金冠食品旧厂房改造后引入盛维触控屏、探针等集成电路企业。

5.推动盘活提升监管

推动低效工业用地在符合规划、安全要求的前提下，采取提容增效进行盘活。对扩容的工业项目，实行“出让合同＋监管协议”双合同监管，明确投资强度、亩均效益等要求。顺明、国盛等项目通过提容增加产业空间共18万平方米，投产后每亩可新增税收超10万元。芯智造产业园项目达产后亩均产值预计达1000万元，亩均税收预计达35万元。

6.精准供地完善配套

园区按统一配套、依法供应原则建设公共生活服务设施，通过收购储备原不符合市场需求的不可分割销售住宅用地，重新供应为商住用地，推动园区邻里中心、芯动家园等配套项目快速落地，集中配套园区高品质商业、宿舍相关配套，满足集成电路高端人才生活需求。

7.原址活化传承保护

针对梧林“空心村”问题，就地保留132栋历史建筑，在延续传统村落肌理基础上，打造集成电路大师工作室，策划文化体验、休闲娱乐活动，为集成电路高端人才提供灵感交流场所，让历史文化和现代生活融为一体。带动传统村落所在社区及周边社区700多户发展家庭式旅游业态，村集体经济年收入从5万元提升至50万元。

（二）管理审批方面

1.完善低效用地评价维度

从单一指标到复合维度评价，在传统“亩均论英雄”的评价基础上，立足城市整体发展阶段，从城市功能配置、产业服务支撑、品质生活配套等角度全面丰富、完善低效用地评价标准。

2.摸清底数识别低效空间

出台调查方案与低效用地认定标准，按照“每宗地必查、每家企业必报、每栋楼宇必知”原则，摸排低效工矿用地（1350亩）、低效村庄（759亩）、历史遗留建设用地（84亩）、低效设施用地（61亩）。

3.鼓励提高开发利用强度

鼓励用地单位通过厂房加层、厂区改造、内部土地整理、开发建设地下空间等途径，提高工业用地的利用效率。对工业用地符合规划、产业政策和安全要求，不改变土地用途，依法申请增加容积率和利用原有土地开发建设地下空间的，支持变更规划条件，经批准后不再增收土地价款和城市基础设施配套费。

4.引导低效用地退二进三

针对已纳入城镇低效用地数据库的工业（仓储）用地，允许土地使用权人按照规定申请改变土地用途为商业、商务金融、娱乐、餐饮、旅馆等不可分割销售商业服务业用地（商品住宅除外）。市自然资源局委托有资质的评估公司按正常市场价格进行评估，确定应补缴的土地价款后，与土地使用权人签订土地出让合同的合同补充条款或重新签订土地出让合同。

5.提高行政服务审批效率

采取“多评合一模拟审批”“变串联审批为并联审批”“整体设计、分期实施”“同步编制、同步论证、同步公示”等方式，进一步优化简化规划审批程序，最大限度缩短审批时限、提高审批效率，加快项目落地过程精准服务，促进项目落地、开工、建设、投产全面提速增效。

五、政策经验

为盘活利用低效用地，推进工业（产业）园区标准化建设，晋江市出台了《中共晋江市委全面深化改革委员会办公室关于印发〈支持推进工业（产业）园区标准化建设十五条措施〉的通知》《晋江市盘活利用低效用地试点工作指挥部办公室关于印发晋江市推进低效用地盘活利用若干措施（第一批）的通知》等支持性措施，并印发了《晋江市自然资源局关于进一步简化工业企业提容增效报建程序的通知》《晋江市自然资源局关于进一步简化工业项目建筑设计方案编制内容的通知》《晋江市自然资源局晋江市行政服务中心管委会关于印发〈晋江市建设项目设计方案“多评合一模拟审批”实施方案〉的通知》《晋江市住房和城乡建设局关于简化施工许可审批及加强批后监管的通知》等10多项配套政策实施文件。（文／厅利用处）