借他人名义买房，有这些法律风险

十年前，市民程女士购买第二套房时，为了减轻首付和贷款利息的压力，她就借用亲戚的名字办理了买房手续，现在她很担心将来会存在纠纷。福建天月律师事务所陈国亮律师表示，在房地产调控政策、贷款审批条件等政策法规的影响下，不少没有资格或贷款困难的买房人也像程女士这样，借用他人名义来购买房屋。但“借名买房”的背后，却隐藏着巨大的法律风险。

首先，名义产权人反悔。如果名义产权人（被借名买房的人，非实际购房者）反悔，而出资人又不能充分证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款就会很困难。

其次，银行贷款合同提前解除。 如果银行查明实际购房人与贷款人不是同一个人，也可能依据贷款合同的相关规定，提前解除合同。而一旦无法取得贷款，房屋的购买就可能出现困难。

其三，名义产权人陷入债务等纠纷。从名义产权人领取房产证，到将房屋产权过户给出资人的这段时间，一种情况是，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖。另一种情况是，名义产权人中途发生意外，很可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而只能要求对方返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。

其四，名义产权人私下卖房。如果名义产权人不守诚信，偷偷将该房产出售，而购房者（第三人）因基于对房产登记的信任，购买了该房产，那么，真正出资的购房人就可能无法追回该房产。

其五，借名买房合同无效。如果借名购买的房屋为经济适用房等特殊房屋，该借名买房合同一般被认定为无效。其法律依据是当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形。即便双方签署了这种书面协议后，向公证机关申请公证，公证机关也不予受理。

其六，过户产生的税费。 即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下，也要负担相应的税费。

如何尽可能地规避“借名买房”带来的风险呢？ 陈国亮律师表示，要先弄清楚所购房屋的性质。即如果所要购买的房屋是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免发生纠纷，造成房钱两空；其次是签订“借名买房合同”时，必须言明房屋所有权归谁所有，明确双方的权利义务。借名买房人一般是实际出资人，因此，应当在借名买房合同中格外注明“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关”等特殊条款，防止因房屋所有权不明确，为日后发生纠纷埋下隐患。借名买房人控制买房手续材料、留存足够的证据，出资的原始凭证，如存折、购房发票等，务必保存好。这样一旦名义产权人对借名买房合同的约定反悔，借名买房人就可以凭借足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权归借名买房人所有；最后要约定严格的违约责任。为防止名义产权人违反借名买房合同的约定，将该房转让或抵押给第三人，在借名买房合同中最好约定：“登记购房人不得过户房屋、迟延过户、将房屋卖给第三人等等，如果出现此类违约情况，应承担相应的违约责任。”这样就为双方严格履行借名买房合同，提供了相对充分的法律保障。