福州调控新政 “榕七条”出台楼市限购升级

东南网11月28日讯（海峡都市报记者 阙文龙）

关注理由

继北上广等多地出炉房产调控新政后，昨日，福州也出台楼市调控新政，即日起生效。

福州市政府办公厅对外发布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，内容涉及扩大限购、严控房价、土地供应、预售备案、房价监测、市场监管、增加供房等七个方面，被业内人士称为“榕七条”。

其中变化最大的是，提高限购条件，对非福州市户籍居民家庭购买五城区住房，其本地纳税或社保缴纳年限，由原来的累计一年改为累计两年以上。

扩大限购 影响温和

福州大学房地产研究所所长王阿忠说，这次调控主要还是扩大限购方面，“榕七条”比较温和，对非福州市户籍居民限购，对市场影响有限。

“目前外地人在福州购房的比例约占20%左右。”福州骊特房产总经理郭华说，外地购房家庭在福州购房者中占比较小，提高其购房条件，影响对象是税收或社保缴纳累计在1-2年的人。八县(市)的人在福州购房，不受纳税和社保缴纳证明这一政策的影响。

设房价监测小组 国内少见

与国内其他二线城市已出台的新政相比，“榕七条”最大亮点就是福州市成立房价监测专门工作小组，这在国内少见。

王阿忠认为，福州市政府每周召开商品住房价格分析会，这一举措难得。现在福州房价持续上涨，政府须拿出针对性措施，保持房地产健康发展。

放宽公租房准入 利好低收入家庭

“榕七条”指出，要放宽公共租赁房和廉租房准入标准，这对低收入家庭和外来务工人员是个利好。

目前在福州申请公租房的条件是，低收入家庭，具有本市五城区居民户籍且申请之日落户时间已满3年;在五城区工作、生活;申请家庭在本市五城区年收入、财产、人均住房建筑面积符合市政府确定的准入标准。

外来务工人员申请公租房，目前的要求是在五城区务工且在本市五城区累计缴交养老等社会保险满6年，或属于与企业签订5年以上劳动合同且在本市五城区累计缴交养老等社会保险满一年的普通全日制高校毕业生。

“榕七条”出台后，相关部门应该会出台具体的降低门槛措施，可能放宽落户时间、年收入、财产等方面。

楼市“观望队”或扩大

王阿忠认为，“榕七条”的实施，估计会对房价造成波动，一些观望的购房人群，可能会继续观望新政带来的“效力”。

郭华认为，“榕七条”对二手房影响不大，近几个月来，二手房交易量虽然有些下降，但价格还是稳中略涨。新政策出台，部分计划近期购房的人或将加入“观望队伍”。

“榕七条”要点

1 扩大限购

提高外地购房家庭购房条件，对无法提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴交2年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市五城区内向其出售住房。

2 严控房价

严格控制在售或即将预售楼盘商品住房价格上涨。对销售均价明显高于周边地块同品质项目成交均价，或在同一楼盘中销售均价明显高于前期开发的同品质产品成交均价的项目，暂不予批准预售。在售或即将预售的商品住房价格必须按照报备的“一房一价”价格销售，不得提价。

3 土地供应

继续加大土地供应力度，特别是增加普通商品住房的用地供应，要根据市土管会研究议定的意见，各区加快交地进度，市国土局做好土地出让方案和时间安排。

4 预售备案

加快商品住房预售备案，市房屋登记中心、市房管局每周对重点房地产开发企业进行现场指导，帮助企业加快商品住房预售手续办理。

5 房价监测

由市政府林瑞良副市长牵头，罗蜀榕副秘书长具体负责，市房屋登记、物价等部门成立房价监测专门工作小组，每周召开商品住房价格分析会，及时监测分析商品住房变动情况及原因，预判下周市场动向，针对出现的新情况及时制定应对措施。

6 市场监管

严厉查处捂盘惜售、哄抬房价、变相涨价等违法违规行为，加大房地产中介机构治理，严厉查处骗购、骗税等违法违规行为，计入企业信用档案，并予以曝光。

7 增加供房

推行在商品住宅用地中配建保障性住房制度，放宽公共租赁住房和廉租住房准入标准，扩大住房保障覆盖面。确保完成今年基本建成1.8万套保障性安居工程。

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南京厦门等因房价 再次被住建部约谈

经济参考报

26日，南京发布《关于进一步加强房地产调控的通知》，加入新一轮房地产调控收紧城市序列。截至目前，除北京、上海、广州、深圳四个一线城市外，已有郑州、武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、南京7个二线城市，共计11个城市发布进一步收紧房地产调控政策。

值得注意的是，收紧调控的二线城市中，仅郑州是9月初就发布新政，其余6个城市则集中在11月22日至11月26日发布调控新政，相隔仅5天。这源于住建部日前对房价涨幅过高的城市再次施压。

据权威人士透露，上周南京、武汉、厦门等涨幅居前的二线城市再次被住建部约谈。“此次约谈与8月底那次不同的是，此次住建部要求涨幅较高的城市房管部门相关领导，甚至有的城市是副市长带队，亲自到住建部进行汇报。”

“这次上面给的压力很大，核心问题就是如何能在年底就房价涨幅向社会公众做一个交代。”上述人士表示，这次约谈后，地方政府迅速出台调控新政，可看出此次住建部态度强硬。

按今年2月出台的“国五条”要求，多数城市年度目标定为2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。但在连续数月上涨的房价面前，部分城市早已超过城镇居民人均可支配收入实际增幅，出现了“倒挂”情况。

链家地产市场研究中心研究员张旭表示，限购限贷政策升级可以冲击短期市场，但是从长期来看，提高住房的持有成本，盘活存量规模，用税收杠杆来抑制不合理的购房需求，才能达到市场较长时间的供需平衡。

11城出楼市调控新政

证券日报

国家统计局的最新数据显示，10月份，全国新建商品房价格同比涨幅超过10%的城市有：上海、北京、广州、深圳、厦门、南京、沈阳、福州、太原、郑州、长沙、南充、武汉、杭州、岳阳、徐州、西安、乌鲁木齐、哈尔滨、南昌、桂林。

据统计，以上城市中，截至11月26日，出台楼市调控新政的城市已有11个。

中原地产市场研究部总监张大伟认为，目前各地调控政策基本上都是延长限购时间一年、提高二套房首付比例和增加住房供应量。相比往年调控，本次各地细则力度不大，在往年只提及限购、限贷的情况下，今年明确提到了增加供应。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出，陆续出台的加码调控政策，给楼市最大的影响在于购房者转向短期观望，稳定了市场预期，给市场传递了一种坚持楼市调控不动摇的姿态。房企也会放慢推盘速度，商品房成交量也就跟着放缓，调控房价效果就达到了。

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最严厉条款缺席“榕七条”相对温和

本土房产专家分析，开发商降价基本不会出现

福州楼市调控新政出台火力集中在限购条件和新建商品住房定价上，而外地新政核心“二套房首付比例”却“缺席”。

本土房产专家分析，新盘限价是从供应商限制高价房入市，而提高外地人购房门槛则是从需求上暂时排除部分购房者出手。不过，多名业内人士认为，“限贷”缺席的“榕七条”相对温和，开发商降价基本不会出现。

首次明确对开发商“限价”

对此，开发商表现从容，称降价难

昨日发布的“榕七条”中，福州明确表示，将对新楼盘价格上涨进行“严格控制”，这也是福州首次公开表态“限价”，开发商不得随意涨价。

实际上，今年8月份，福州、南京、厦门等7个房价上涨的城市被住建部约谈。随后的9月份，福州多个项目开发商爆出福州正执行“限签令”。

当时，福州禁止市中心单价2万元以上的商品房签订商品房买卖合同，单价接近2万元的商品房签约名额也遭到控制，此外，对预售许可证的审批也更加严格。不过，当时相关部门对执行“限签令”矢口否认。

“榕七条”中也明文写着：“继续严格落实九月份以来采取的相关措施。”业内人士称，此次福州明确提出“限价”，似乎在为一直半遮半掩的“限签令”正名。

对于福州史上第一次明确提及“限价”，福州开发商表现从容。

“房子是个特殊商品，不同楼层、不同朝向、不同景观的房子价格就差别很大，而所谓均价更是难以统计。”业内人士表示，“榕七条”中的限价条款概念相对模糊，很难落实到位。

一名开发商透露，今年上半年，福州楼市销售火爆，业内传言有房产开发集团仅半年就完成了全年的销售目标，对于他们而言，限价调控显然不具约束效力。而即便仍处于年度冲量阶段的开发商，大部分预售证已经在“金九银十”期间领到，“现在已经快12月了，所谓限价的限制范围非常有限。”

“即便高价盘开发商在年底急于销售，出现降价的可能性也很低。”业内人士表示，如果开发商不幸被纳入限价范围，也可以各显神通出对策。“例如，按新政，所谓限价参照的是均价，那开发商也可以作假：作高高层的价格，作低低层价格，拉大价差。此外，通过装修等名义签订补充协议也是惯用手段。”

业内人士称，从开发商的角度来看，房价下跌的情况基本不会出现。但从房价统计方面来看，“榕七条”可能可以让不断上扬的统计数据暂停上涨。

外地人购房门槛提高

不过，闽侯、长乐等仍不限购

“榕七条”中比较具体的条款当属外地人购房门槛提高。按规定，非福州户籍居民家庭在五城区购房纳税或缴纳社会保险期限从1年提高至2年。

业内人士分析，此款将部分外地购房者排除在外，在一定程度上抑制了购房需求。但需要注意的是，“榕七条”中，闽侯长乐等县（市）仍在限购范围之外。

房产专家江映辉表示，从这点上来看，福州一直比较特殊。闽侯等县（市），不仅不在调控范围，就连房价统计也没有纳入福州。而实际上，尤其是闽侯成交比例正不断上升，甚至占福州成交量半壁江山以上。

单单从今年楼市“金九银十”的福州楼市成交数据来看，福州五城区一手房共成交1746套，而仅闽侯一手房成交体量就达到4595套。这意味着，目前闽侯的成交比例远远超过了五城区，即便新政阻挡了部分外地家庭在福州市中心购房的脚步，却不能阻止他们在闽侯置业。

未提“二套房首付七成”

最严厉条款缺席，“榕七条”显温和

“榕七条”落地后被福州业界评价为：“简单”、“温和”、“模糊”。这主要归咎于最严厉条款“二套房首付提高至七成”的缺席。

与“国六条”相比，“榕七条”的政策没有新的变化。其中“增加普通商品住房及用地供应”，以及“推进保障性安居工程建设”更是照搬“国六条”的政策。而“严格控制在售或即将预售楼盘商品住房价格上涨”也是在“国六条”“完善稳定房价工作责任制”框架之内。而“进一步提高第二套住房贷款的首付比例”却在“榕七条”中没有任何体现。

业内人士认为，一直以来，“限贷”比“限购”效果更好。“榕七条”不提及“限贷”收紧，可能是考虑到近期福州楼市成交一直处在低迷状态。

和近期收紧“限贷”政策的一些城市不同，在3月份的爆发之后，福州楼市成交量不断下探，进入下半年后更是跌到谷底，被视为销售旺季的9、10月份月度成交均没有超过1000套。

出台背景

8城市6天扎堆调控因面临房价上涨压力

严格来说，本次调控的风潮始于10月11日的深圳，十八届三中全会前夕“深八条”的出台，拉开了楼市调控的序幕。此后，北京、上海、广州相继出台“京七条”、“沪七条”、“穗六条”。

一线城市的政策升级起到了示范效应，并在11月底蔓延到二线城市。在11月22日-26日短短五天时间内，武汉、厦门、南昌、沈阳、长沙、南京、杭州相继升级调控，昨日，福州也加入调控大军。如果算上早在9月1日就已经升级“限购令”的郑州，对楼市调控进行升级的城市已经达到13个。

纵观本轮调控，大多数城市的新政大同小异，仍然突出“限贷、限购、限价”的传统措施。不过，在扎堆出台的新政中，也有福州、长沙、南京、武汉没有在限贷上加码。

业内人士分析相对温和的调控政策实际上可以看做当地政府在表达一种姿态——依然会严厉控制房地产市场，尤其是价格变化。

据透露，上述城市集中发布调控新政源于住建部日前对房价涨幅过高的城市再次施压。据悉，上周南京、武汉、厦门、福州等涨幅居前的二线城市再次被住建部约谈。“此次约谈与8月底那次不同的是，此次住建部要求涨幅较高的城市房管部门相关领导，甚至有的城市是副市长带队，亲自到住建部进行汇报。”据介绍，这次约谈后，地方政府迅速出台调控新政，可以看出此次住建部的态度强硬，而这些城市面对压力只能匆匆颁布新政。

业内人士介绍，年初各地政府都立下今年房价调控的“军令状”，但上述不少城市无法完成年度调控目标已是既成事实。以福州为例，年初，福州提出2013年福州市城区新建商品住房价格增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。根据福州市2013年政府工作报告，今年城镇居民人均可支配收入预计增长约12%。而根据国家统计局日前发布的数据，福州10月房价同比涨幅已经达到12.8%，已然超过年度调控目标。　　　　　　　　　　　

东南快报记者刘丰