福州二手房交易指导价调价方案已上报 平均或涨13%

东南网5月8日讯(海峡都市报记者 周锡银) 近日，备受关注的福州二手房交易代征税费指导价(以下简称“二手房交易指导价”)上调一事，至今并未得到相关主管部门的确定，而此前市场多方传出的在5月1日后，开始上调指导价的消息，也并未兑现。

昨日，记者从知情人士处获悉，福州二手房交易指导价上调时间或顺延到6、7月份，鼓楼、台江、晋安、仓山四城区上调的平均幅度大概在13%，但会否按照此方案执行，仍需政府部门最后定夺。记者算了一笔账，如果按照方案执行，在鼓楼区中心购买一套100平方的二手房，大概要多交1万多元的税费。

焦点一

指导价何时会涨?

目前尚未上调，可能延迟至6、7月份

福州二手房交易指导价究竟何时上调?记者昨日来到福州市房屋登记中心，一受理窗口工作人员告诉记者，目前正在受理的部分还没有上调，具体何时上调他们也不知道。而福州市房屋登记中心相关人士表示，他们尚未接到上调指导价的相关通知。

虽然相关部门表态未收到上调通知，但福州市地税局相关人士五一假期前在接受记者采访时曾表示，已将方案上报给市政府，但具体如何执行，需要市政府拍板，并表示，不方便透露相关方案的具体信息。

昨日上午，记者从一业内知情人士口中得知，福州目前确实还没有明确上调时间，在一些细节方面还在研究，但上调是肯定的，可能会延迟到6、7月份。

焦点二

指导价要涨多少?

各区不一，上报方案显示鼓楼为25%

该知情人士还向记者透露了福州市地税局上报方案中的部分内容，从方案中，记者看到这样一栏表格，“运用基准价格对个人房地产交易价格进行验证的测试结果”，表格中对鼓楼区、台江区、晋安区、仓山区四个城区共计276条记录进行验证，经过对评估价格、验证价格、纳税人自行申报的成交价格、用指导价计算的计税价格进行一系列计算后，得出四城区的建议上调幅度。

以鼓楼区为例，鼓楼区共有89条记录，建议涨幅25%，验证面积为8123平方米，验证总价为77319375元，验证均价为9519元/平方米，而纳税人自行申报的成交价格均价为4765元/平方米，总价为38706655元，而用现行指导价计算的计税均价为3813元/平方米。而建议评估结果(验证总价×0.625)为48324609元，再把建议评估结果除以成交总价，得出测试结果为1.25，也就是说鼓楼区的建议涨幅为25%。

此外，台江区的建议涨幅为11%，晋安区为5%，仓山区为10%。四城区的平均涨幅为13%。

但此方案仅为上报方案，最终如何执行，还需要福州市政府拍板。但从此方案来看，平均上调仅13%的幅度，将会远远低于此前市场上盛传的上调30%到50%的比例。

焦点三

福州目前怎么收?

分楼层、地段、房龄，确定收费标准

然而，对于二手房交易指导价，福州目前又是怎么收的?据了解，福州目前实施的指导价还是按照2007年修订的标准执行。

根据该标准，福州市二手房交易代征税费指导价根据楼层高度、所处地段、建筑年份的不同，又有不同的收费标准，比如鼓楼区、台江区、晋安区的一环路以内的高层(高层楼房是指总楼层在7层及以上的楼房)从1层开始为4400元/平方米，到36层以上的为5900元/平方米，而多层框架为3900元/平方米，多层砖混为3100元/平方米。

然而，上述价格是基本价格，最终每套房屋的具体交易代征税费指导价=基本价格×(1+建成年份修正系数)×(1+其他修正系数)，比如建筑年份属于2000—2003年的上调10%(即建成年份修正系数为+10%)，2004—2006年上调20%，2007年及以后上调30%，1995—1999年不变，1995之前的相应下调。属拆迁安置房、房改房上市转让的，单价下调10%(即修正系数为-10%)。此外，还有其他修正系数。因此，每套房屋的交易代征税费指导价都是不相同的。

而这些指导价是指房屋交易最低计税价格。从方案中的表格看，一些纳税人自行申报的成交价格，大概会比指导价高出600—800元/平方米。

焦点四

若上涨有啥影响?

在鼓楼买套100平方米二手房，税费或多1.2万

如果指导价上调，一笔二手房交易要多掏多少费用呢?记者给您算一算。

以2003年建成，鼓楼区(晋安区、台江区)一环路以内的1到6层，面积为100平方米住宅为例，指导价为4400元/平方米，乘以2003年的修正系数10%，该房屋的最低计税价格为：4400元/平方米×(1+10%)=4840元/平方米;再按100平方米面积计算，该房屋的最低计税总价为48.4万元。

个人所得税部分，普通住房为1%，非普通住房为1.5%。根据普通住房认定标准，一是住宅小区容积率在1.0以上;二是单套建筑面积在144平方米以内(含144平方米);三是实际成交总价款低于或等于200万元/套，三个条件需要同时满足才能算普通住房。暂且按照普通住宅计算。

契税部分，若不享受契税优惠，按3%计算，若购买的住房属于不满五年转让的，还需要缴纳5.6%营业税。其中，买方缴纳契税，卖方缴纳营业税和个人所得税部分。记者了解到，按照福州目前二手房的交易流程，卖方多实行“实收”交易，这些税费一般而言，都需要由买方来缴纳。

综上，按照目前的二手房交易指导价，这笔交易的税费为48.4万元×(3%契税+5.6%营业税+1%个人所得税)=4.6464万元，而如果指导价按照方案中进行上浮，若这套房子在鼓楼区，则上浮25%，这笔二手房交易将多出1.16万元左右的费用，若房子在晋安，则上浮5%，这笔二手房交易将多出2300元左右的费用，若房子在台江区，将多出5100多元的费用。