福州今年首拍4地块卖了近50亿元 面积316亩

　　土地拍卖现场

东快讯（记者李建伟刘兴文/图）福州铜盘路北侧旧屋区改造地块，以起拍价“闪电”出让；“横屿片区”商业地块，经40轮竞拍溢价超50%。昨日上午，福州2014年首次土地公开拍卖，主城区4幅地块成功出让，总出让面积316亩，出让总金额为49.89亿元。业内人士称，楼市异动已传导至土地供应环节，开发商拿地谨慎了，福州今年土地出让首局只能称得上“平稳开局”。

01号地块“闪电”拍出

“外来户”难敌闽企“土豪”

本次土地拍卖的4幅地块中，宗地2014-01号地块为华大村下、后营旧屋区改造地块，面积97.21亩。根据出让要求，竞得人应在该地块范围内提供总面积17.6万平方米建筑，其中住宅面积16.5万平方米，占比近95%。其余为商业及商务办公配套。

该地块位于鼓楼区铜盘路北侧，北二环路南侧，尽管交通优势明显，但开发商似乎兴趣不大，现场仅两家竞拍企业参与。

拍卖过程从起拍到落锤，仅3分钟左右便“闪电”收场。最终，保利(福建)房地产有限公司以17.8亿元（楼面价5970.81元/平方米）的起拍价无悬念竞得。

不过，平淡的开局很快便被宗地2014-02号地块的激烈竞拍掩盖。

该地块为晋安区化工路横屿片区，位于前横路西侧，塔头路以南，化工路北侧，总面积110.76亩。根据规划，该地块用途为商服用地，以高端酒店和大型商超为主。

竞拍过程中，该地块共有4家竞拍企业参与，经过40轮竞价，“外来户”国美商业地产有限公司难敌闽企“土豪”，正荣集团有限公司以24.2亿元（楼面价8878元/平方米）高价竞拍得手，高出起拍价8.31亿元。

CRIC克而瑞福州机构扶碧娟表示，2014-02号地块竞争如此激烈，可见该地块的价值优势已被看好，也可看出主城区寸土寸金的区位仍具极强吸引力，另一方面这也意味着众多发展商仍旧看好福州楼市未来发展潜力。

随后，位于仓山区火车南站西广场南侧地块（宗地2014—03号地块），由福州市建设发展集团有限公司以6.15亿元（楼面价8577元/平方米）竞拍得手。“海峡医药城”项目周边城市道路地下空间地块（宗地2014—05号地块）被利嘉(福建)国际商贸有限公司以2940万元（楼面价1408元/平方米）竞拍得手。

　　2014-02、06、07地块-02、06、07地块

　　2014-01地块

福州住宅用地存量有限

今年或主打旧屋改造地块

参与此次拍卖会的一位业内人士向东快记者表示，“虽是2014年首拍，但勉强算是平稳开局。”归根结底，还是与出让地块特点有密切关系。

“2014-01号地块市场反响不激烈，其实在预期之内。”该业内人士称，这一地块商务办公和住宅用地仅16.5万平方米，扣除拆迁安置房后，还要按照不低于5%的比例配建公共租赁住房，并全部回购。如此一来，实际楼面价格可能达到1.5万元/平方米，留给开发商的利润空间已相当有限。

此外，这个地块被分割成四个地块出让，不规则且面积小，不容易整体规划，商业价值不算太好。这样来看，开发商只有在功能设计和用途的合理配置上精打细算来增加利润空间。“未来有可能会将商务办公部分全部改为小户型住宅。”该业内人士分析。

尽管2014-02号地块竞得人在交地时要交1个亿的履约保证金，但仍被多位竞拍者看好。

该业内人士认为，“主要是看好化工路横屿片区的商业前景。目前，这里已有泰禾大型商业综合体进入，周边也有多块住宅用地，同时这里又是东三环进出节点，未来必将形成东部城区又一商圈。”

通过此次拍卖会也能发现，今年福州楼市异动已超4个月，现已传导至上游土地供应环节，多数开发商对市场预期变化明显，加之资金链趋紧，“拿地也变得越来越谨慎了。”

扶碧娟表示，纵观近年来福州土地市场，商办土地的占比在逐年加大，昨天出让的4幅地块中，仅2014-01号地块有住宅用地属性，其余均为商办土地。本次土地拍卖有3幅地块均以底价成交，延续了2013年土地拍卖境况，除非地块优质，否则开发商均保持着理性的态度，不会盲目争抢。

据东快记者了解，今年下半年，福州还将集中公开出让部分市区地块。一位不愿透露姓名的知情者称，“年内，晋安区连潘旧屋区、仓山城门和三叉街片区、晋安奥体片区等都将启动整体改造，而福州住宅土地存量越来越有限，今年的住宅用地或将全部从旧屋改造地块提供。”

观点

相比之前在各种市场都可以拿地，目前企业更加集中在一线城市和厦门等少数二线城市拿地，这也反映了整个市场的不景气。这种分化也是市场出现危险的一个节点。

——中原地产首席市场分析师张大伟

当前，尽管部分城市相关部门已出面辟谣，但是总体而言，“研究放宽限购政策”或许成为相关部门短期内摆脱这种还债险局的探索之路。

——同策咨询研究部总监张宏伟

数据

同策咨询研究部通过对45个楼市限购城市2013年土地财政依赖度(土地财政依赖度=城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%)研究发现：

45个楼市限购城市的土地财政依赖度较高的(超过80%)共13个城市，依次是杭州、佛山、南京、长沙、三亚、合肥、福州、昆明、济南、徐州、宁波、温州、成都，其中，杭州、佛山、南京、长沙4个城市超过100%，杭州的土地财政依赖度高达

156.4%。

据不完全统计，截至目前传闻救市的城市已经超过10个，其中政策明确落地的城市也已经达到了6个。最新的一个城市是扬州。　　一财

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