男子花百万元买到“凶宅” 中介瞒真相合同无效

案例二：售房后不迁出户口卖主被判赔违约金

蒋女士长期住在香港。她想卖掉自己在福州市鼓楼区的一套房子，就在2008年委托朋友黄先生作为卖房的全权代理人。

2008年底，黄先生向郑先生出具承诺函，上面写明：“本人经蒋女士授权出售房子给买方郑先生，现承诺在收到上述房款后的10个月内，将落在上述房产的全部户口迁出。若延后迁出，每个月付给买方郑先生违约金5000元。若耽误买方小孩入学（10个月后），本人应负责保证小孩入学到该房划片的小学，如果未能履行承诺，付2万元赞助费。如未迁出，本人愿承担相应法律责任。”

此后，黄先生作为蒋女士的代理人与郑先生签订了房地产买卖契约，约定蒋女士以52万元的价格将鼓楼区的房子卖给郑先生。郑先生于2009年2月5日付清了全部购房款，于同月19日收到黄先生支付的“户口保证金”3万元。蒋女士于2010年6月向黄先生出具承诺函，承诺于2010年11月31日前由其本人亲自办理户口迁出手续，如到期仍未迁出，愿意一次性赔偿6万元。

郑先生左等右等，至今没等到对方把户口从房子里迁出。无奈之下，从2010年9月起，他只得让小孩到户籍所在地仙游县的一所小学读书。

去年底，郑先生将黄先生和蒋女士一起告上法庭，要求对方承担违约造成的损失。

蒋女士称，自己不认识郑先生，此案与她没有关系。黄先生是知道她无法迁出户口的，而且授权委托书也仅限于房屋的买卖，因此她没有义务要迁户口。

黄先生称，他在蒋女士知情的情况下出具相关的承诺函，构成表见代理，相应的责任应由蒋女士承担。

一审法院经审理认为，当事双方签订的房地产买卖契约合法有效，双方应全面依约履行合同。蒋女士并未明确授权黄先生代理其办理户口迁出手续，黄先生对于户口迁出问题向郑先生出具的承诺函超出其代理范围。但蒋女士对黄先生作出的承诺可视为其对户口迁出事宜违约责任的部分追认，因而蒋女士应依照承诺一次性赔偿郑先生6万元。黄先生承诺若户口延后迁出，按月支付违约金5000元，该违约责任超出郑先生的实际损失，法院不予支持。而对于支付赞助费的部分承诺，蒋女士未予以追认，应由黄先生自行承担责任。

据此，法院判令蒋女士应向郑先生支付赔偿金6万元及利息，黄先生应向郑先生支付赞助费2万元。

郑先生不服，提起上诉。福州市中院终审维持原判结果。