房屋租赁新政对市场影响几何？榕业内：格局难动摇

允许住宅改造出租

须确保规范

新政提出，支持和规范个人出租住房，鼓励住房租赁消费，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。对此，福州住房租赁行业人士表示，过去一刀切禁止“房中房”，现在允许通过合理、合法的途径来实施。但什么情况下可以改、什么情况下不可以改，仍然要有详细的规划说明，各级主管部门之间以及不同部门之间应该对这个问题达成一定共识，否则执行起来会存在难度，也不利于一些刚进入市场的租客在交通较为便利的地段合租房，以减轻经济负担。

记者获悉，目前福州市民在12345平台的投诉中，相当一部分涉及到“群租”问题。一部分“二哥”为了谋取更高的收益，在住宅小区内租下房子后改造成“群租房”，一套100平方米的住宅甚至能分隔出5间卧室和5个卫生间，楼下业主要么卧室顶上是卫生间，要么厨房顶上是卫生间，引起很大纠纷。因此很多市民认为，对这一块必须先出台严格的法规，说清楚出现问题由谁来监管，避免纠纷升级。

实际上对于群租房，不仅是市民，物业也很头痛。福州很多物业企业都表示，群租房不但平时人员进出喧哗扰民，人员身份也复杂。此外，一套房内安装数个电表，电线乱拉，存在严重的火灾隐患。所以他们也认为，允许住宅改造出租必须有配套的地方法规，定下合法的边界，说清楚“出界”谁来管，怎么管。“比如在上海，直接出地方法规，规定5种情形属群租房，并加大处罚力度，最高可罚10万元。对改建出多个卫生间的群租房，由物业实施断水断电。福州也需要出台这样的措施！”

租赁税收减免

“看上去很美”

新政出台，其中列出的税收减免措施吸引了各方关注。具体来说，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题；对中介服务，则适用6%的增值税税率。此外，对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，即按照5%的征收率计算缴纳增值税。

然而业内人士指出，减免税收只是“看上去很美”。“就目前来看，国内住房租赁市场缴税行为十分不规范，这是全国性的问题，包括福州在内。”福州多家中介负责人表示，实际上出租交易中的征税操作难度较大，租赁双方如果不主动申报，根本无从查处，中介也不曾缴纳任何税款。由此可见，新政中的税收优惠处于尴尬境地。

因此，本地房地产行业人士认为，目前出台的税收政策还只是国家层面粗略搭起的框架，要真正落到实处，还是要看各地方的实施细则。