业界预计，未来几年，一线城市核心地段酒店式公寓将逆势上涨，长期维持上行态势，出现下跌的可能性不大

在限购与限贷的双重夹击下，楼市呈现出反差极大的冰火两重天状态。在此次楼市寒冬中，一线城市核心地段的高端公寓价格却是依然坚挺，逆势上扬。

在严厉的楼市调控下，今年北京商品住宅成交量创下多年来新低。北京多家机构提供的数字显示，今年前11个月，包括期房和现房住宅，北京新房销售面积约820万平方米，同比下降超过20%，也创下了自2006年有网签数据以来的新低。北京住建委官方数字统计显示，今年1月-11月，北京商品住宅销售75861套、821.3万平方米，月均68.4万平方米。这一成交量不仅低于去年，比上一轮楼市低迷的2008年也下滑不少。业内由此普遍认为，2011年全年新房成交量也难改这一低迷态势。

眼下呈现低迷状态的楼市，有两个现象相当突出。

首先，房价下行主要出现在二三线城市，及一线城市的郊区，如北京通州、大兴、房山等五环外区域。而在一线城市核心区域，如北京四环以内，由于供应量非常有限，几乎没有降价，二手房价格也基本没变。

其次，住宅项目开发商降价促销，市场成交量却并未反弹。受住宅市场影响，一直比较受投资型客户青睐的非限购项目，如写字楼、商业、公寓等，在这波市场行情中也出现短暂的成交量下滑的趋势。这说明，楼市进入拐点，从之前的高速增长进入低速徘徊，甚至是下滑的态势，市场陷入浓重的观望情绪。

然而，北京近期出现一些外地投资客户集中购入非限购项目和高端地产项目，京城万科大都会(楼盘资料) 、盘古大观、霄云路8号等项目惊现过亿买单，资金来自鄂尔多斯、榆林地区，这也许正是投资客户抄底楼市的信号。

在并不景气的市场条件下，为何出现如此数目惊人的买单？业内人士认为，主要原因在于供求关系不平衡。

从供给角度看，在中央对房地产宏观调控的背景下，北京市政府2000年下文不再批准住宅项目，要把有限的土地用在刀刃上，主要以公建为主。由此导致大量共建项目的诞生。而且，长期以来核心区域土地供给严重不足，大量土地被学校、军队、大型企业及商务写字楼占据，住宅用地严重缺乏。

从需求角度，北京的三大商圈：CBD、中关村和金融街聚集着大量IT精英、外资高管、教授学者等高端群体，他们是酒店式公寓的主力客群。但写字楼林立的三大商圈，尤其是中关村地区，高级酒店式公寓项目却严重稀缺。这最终导致了酒店式公寓“需求大，供应小”的现状，酒店式公寓投资发展潜力巨大。

1999年，政府下文，中关村不再批准住宅项目，因此新建和新立项住宅类项目几乎没有。在为数不多的同类项目当中2004年开盘文津国际公寓售价也近5万。相对较高端的远中悦莱国际酒店公寓也在2004年开盘，但售价也已涨过5万

周边十年房龄的老房子售价已在4.5万上下，惟一较新的住宅小区唐宁ONE(楼盘资料) 售价在7万左右。比较而言，明年1月即将入市的红杉国际公寓具有极其明显的优势——最新的楼盘，酒店式公寓的高端品质，普通住宅的价格。据了解，红杉国际公寓是高品质的精装现房，70年产权不限购。其均价5.2万元/平方米，相对于周边二手房4.5万元/平方米的售价来说，也属于中等偏低的售价。

观察2008年以来的两轮调控情况，一线城市核心地段的非限购高端公寓一直具有非常强的抗风险能力，价格从未下降，2008年开发的高端公寓项目——凯德华玺，甚至出现了公寓价格超过底商的罕见情况。业界预计，未来几年，一线城市核心地段酒店式公寓将逆势上涨，长期维持上行态势，出现下跌的可能性不大。