对此，福州双安房产代理公司总经理郑爱新在认同之余也表示，“一边是鼓楼商圈即传统八一七路老牌商圈，另一边是中亭街，这两个商圈的旺盛必然造成处于中间地带的世茂百货‘欠火候’，地理位置的‘双刃剑’效应决定其短期之内很难火爆起来，至于5年后能否令人刮目相看就不好说了。”

　　“茶亭街因较早开发，停车位不是很充足，虽然世茂百货有较多车位，但周边的商业氛围没有跟上，影响其发展;其次，世茂百货的定位一直很模糊，与其他百货没有形成差异化，既无亮点也无品牌号召力，很多中高端品牌都没有入驻世茂百货，而且就福州人的消费习惯看，其高档消费上还是趋向于选择在鼓楼区。”福州房地产业内人士刘先生称，“此外，世茂百货原先定位的集购物、餐饮、休闲娱乐等多功能于一体的购物中心模式发展也不充分，缺乏像万宝商圈那样的统一规划和运营。”

　　业界声音

　　“我认为茶亭街还谈不上商圈的概念。现在两个万达广场的整体档次比较高、规模比较大，比如仓山万达有60万平方米较为庞大的商业体量吸引人潮，台江万达有40万平方米的体量再加上金融街100万平方米的写字楼体量及周边的一些住宅项目，已经初步形成了一个商圈的规模，这两个商圈再加上原有的东街口、宝龙构成了目前福州商圈的整体格局。”在罗新看来，福州现有的商圈体量已经足够，继续扩张很可能会引起过剩，“台江万达、仓山万达和宝龙城市广场，这三个商圈基本上覆盖了福州的老城区和新城区，作为新城区来讲南台岛有一个商圈足以，老城区可以有2到3个，而现在加起来已经有2个了，加上东街口老牌商圈就有3个，继续强调商圈建设确实没有意义。”

　　“茶亭街是属于台江商圈的，但它的形成需要5年甚至10年的培育，宝龙商圈形成就经过好几年的培育，中亭街亦然，传统的东街口由于历史悠久的原因自然比较火爆。综合来说，一个商圈的形成需要历史沉淀、地理位置、聚集人气、政府规划扶持、开发商整体运作能力等诸多方面合力，不是一朝一夕就能实现的。”郑爱新表示。

　　对此，上述业内人士刘先生认为，一定体量的商业实体是商圈形成的基础，消费群体的购买力是其最基本的依托力，便利的地理位置、便捷的交通设施则是其发展的硬件保证，“一个商圈的发展需要考虑多方面的因素，而一个商业项目的建设同样要注重前期的规划布局，通过将有限的资源合理利用形成自身的特色。”罗新亦表示，现在商业地产的主角还是写字楼，未来3-5年内仍是其发展的良性阶段，但纯商业项目除非本身具有规模效应，否则还是不宜建设太多。”