据和黄此前对媒体的回应,该项目预计将于2018年竣工,也就是从2007年拿地到正式投入使用,至少需要11年时间。
薛建雄分析,和黄、长实的项目进展缓慢的主要原因,除了被外界一直诟病的囤地,还与总部不放权以及公司的管理架构有关。
“长和系的内地分公司不仅在项目开发上没有决策权,在财务、人事任免等方面,也受到很大制约。”上述前长江实业[简介最新动态]员工向记者透露。
而开发缓慢的背后,是长和系获得的巨额土地增值收益。
和黄在上海已售完的御翠豪庭[最新消息价格户型点评]项目,2002年以协议出让的方式获得,当时的楼面地价只有2497元/平方米;但该项目直到2007年才首次开盘,售价高达3.6万元/平方米。到2009年销售时,价格已涨到7万元/平方米,超过当初楼面地价的28倍。
而五合智库副总经理蔡文韬认为,所谓的“低效率”,其实是反映了和黄在地产界一种独特的运作方式。“如果说囤地是为了赚取土地增值收益,那么对分公司不放权,对一些项目进行有选择的‘低效率’管理,则是和黄、长实一种既定的策略。”
“低效率”的项目管理
“一个项目是否要开工,分公司领导没有决定权,要经过一系列程序向香港总部请示后才可以决定。即使是项目即将动工,投资预算也确定了,对分公司的财务也有相当严格的管控。香港总部在每年年初,都会派财务总监到分公司指导一年的投资额明细。”上述前长江实业员工说。
他进而表示,长和系在内地的分公司凡事事无巨细都要向香港总部进行汇报,而项目开发又涉及到施工、设计、材料等多方面,因此项目的一个环节如果要想获得审批,流程走下来就需要很长时间。
同策房产研究总监张宏伟则认为,由于和黄、长实的内地分公司几乎没有自主权,加之香港总部要对各地进行较全面的管控,使得分公司与总部之间长期进行着“拉锯式”的审批与被审批的关系,降低了公司内部的管理效率。
“从一个项目的收益角度来看,由于长和系的开发周期远长于内地房企,从中获得的实际收益,远大于那些快速开发快速周转的开发商。长和系所需要的,正是这种慢效率开发,并从这种慢开发中获得收益。”付琦说。
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