现行土地制度的不合理催生小产权房

对于如何处理小产权房，各界争议较多。浙江大学土地管理学院教授杨磷杰表示，小产权房争议的核心是土地升值收益的合理分配。

这一点也得到了城市化委员会专家委员、中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞的认同。他说，长期以来我国城乡二元结构导致城乡之间在保障方面的差距越来越大，而包括北京在内的一线城市房价不断走高，使得城市人到城乡接合部乃至远郊区县买“小产权房”的现象越来越严重。

牛凤瑞认为小产权房命题与土地升值紧密相连；小产权房的升值，更多的是交通的改变、城市的发展作用下的结果，是社会投入的结果，而非土地所有者或使用者努力的结果；所以，土地的升值收益归公、归私、还是兼而有之，需要职能部门在实践中逐步摸索出更为合理的分配方式，最终达到共赢。

城市化委员会专家委员、清华大学政治经济学研究中心主任、全国政协委员蔡继明在今年两会的提案中提出，现行征地制度导致农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿，是催生小产权房的原因之一。

他说，农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等表现在：城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以致造成“同地不同价”；城市建设用地使用主体有使用权证，可以作为抵押到银行等融资机构进行再融资和资产评估，而农村建设用地没有使用权证，也不能进行上述的抵押和融资行为，不具有资产功能。同时国家对农村集体建设用地的用途还进行了严格的规定，一旦转变用途还需要经过国家相关部门的审批和征收。这直接导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿。根据国研中心课题组的调查，在目前“合法的”房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有20％到30％留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占5％到10％；地方政府拿走土地增值的20％到30％；开发商则拿走土地增值收益的大头，占40％到50％。

而小产权房则是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商；而建筑商就是当地农民。如此一来，小产权房的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用。另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用（如学校）、应缴纳的税款、营销费用等房地产商的成本费用也都大大节省。因而其开发成本，相比真正的商品房成本能低过1/3。这也是小产权房市场价格低廉的决定性因素。而在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。