正所谓此一时彼一时，曾让雅居乐（03383.HK）荣耀无比的旅游地产，如今却成为它被投行看低的理由。

美银美林5月7日发布研究报告称，由于预计雅居乐今年销售目标难以完成，以及云南旅游项目也不会令公司获得更高估值，故将其评级由“买入”降至“中性”。

鉴于旅游地产并非刚需产品，且前期投入大、回报周期长等特点，雅居乐早在去年底便开始深陷资金链紧绷、负债率攀升的困境。即使公司已经作出放缓工期、调整产品结构以及大幅举债等策略以应对，但海南、云南的旅游地产在短期内恐仍旧无法为公司销售作出较大贡献。

清水湾风光不再

随着越来越多竞争对手的介入，雅居乐旅游地产的扛鼎之作“清水湾”已经很难延续当年的地位。据悉，自2009年3月开盘以来，清水湾合计实现销售267亿，堪称中国单盘销售最高的楼盘之一。

但去年下半年以来，即便是海南楼市最旺的冬季，清水湾的销售与过去的辉煌比较起来始终显得乏善可陈。今年第一季度，该盘总共只获得销售业绩32.6亿。

美银美林在报告中指出，第一季度是海南楼市的传统销售旺季，但雅居乐位于海南的项目一季度整体销售额同比下降32%；另外，由于海南清水湾项目的买家大部分是异地购房者，故首次置业贷款放宽也不能直接惠及项目销售情况。

尽管华侨城（000069.SZ）早已是中国旅游地产的鼻祖，但真正让国内的地产大腕们看到旅游地产魅力的，依然是清水湾。

早在起步之初，雅居乐并不是一个旅游地产开发商，甚至直到今天也不纯粹是。但其在2006年与海南陵水县签订了130亿元清水湾项目之后，企业的战略定位由此发生根本转变。

数据显示，该项目用地规模超过1.5万亩，开发期限为10年。前3年则投资30亿元用于基础设施和两个超五星级酒店建设；6年内投资70亿元；9年内投资120亿元；10年内完成130亿元的投资额，否则，其将失去该项目的开发权。