2009年9月,也即华业地产购入君合百年项目后不久,华富溢就与中信信托签署了总额达9.9亿元的信托贷款合同,并以东方玫瑰项目作为抵押。而第二年,也即2010年4月,华富溢与中诚信托合作,借入10亿元用于置换中信信托9.9亿元的借款,抵押物不变,但不需要华业地产提供担保。
而本报记者获悉,以东方玫瑰项目作为抵押物借入10亿元信托借款一事,在华业地产购入君合百年股权之前就已经在操作。但这一行为,是否作为华业从中新地产手中购入股权的条件之一,不得而知。5月28日,本报记者就此事向华业地产有关人士询问,对方表示“时间太久了,而且也不方便再披露此事”。
在购入东方玫瑰项目之后,华业地产就发布了定向增发预案,拟通过资本市场融资为东方玫瑰项目的开发筹得13亿元的资金。然而,随之而来的楼市调控,让华业地产的定增计划被迫终止。
高投入引致融资渴求
2010年,华业地产东方玫瑰项目开工40万平米;2011年,华业东方玫瑰新开工16.54万平米。截至2011年末,东方玫瑰项目累计竣工29.84万平米。
以每平米3000元的行业平均建安成本计算,华业地产需要支付9亿元的开发成本费用。而年报显示,2009-2011年期间,东方玫瑰项目累计回笼现金不足14亿元,且绝大部分在2011年实现。另外,记者从华业地产处证实,今年1-5月,东方玫瑰项目实现销售收入6亿元左右。
综合看来,华业东方玫瑰迄今为止为公司回笼现金20亿元。“实际数额不止这些,公司还有预收款项尚未结转。”华业地产有关人士对本报记者表示。不过,年报显示2011年华业地产账面预售账款仅为2.51亿元,一季报中这一数字为2.59亿元。在一众上市房企中,华业地产尚未结转收入的比例,算是较低的了。
这意味着,华业地产东方玫瑰项目回笼的20亿左右的现金之中,扣除掉建安成本支出,刚刚能够覆盖所欠中诚信托的借款。
只是,华业地产近年来正值公司业务的投资峰值期。公开资料显示,华业地产在新疆、陕西两地的金矿累计投入7亿元,且尚未能够实现盈利。同时,现有的住宅项目,也需要追加资金支出。
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