230亿元的巨型项目，融资是一个大问题。抵押贷款、信托、债券、尝试土地经营，为了筹措这笔巨资，投资方几乎用尽了手段，甚至采取了抬高抵押土地估价，高估项目收益等灰色手法；而抚松县地方政府，也不惜动用政府融资平台为其担保。

2010年5月10日登记抵押的该项目37块土地，分别抵押给了农业银行抚松县支行和工商银行白山分行，共获贷款6.2亿元。根据国土部网站上所能查询到的数据，其中至少有31块地块的估价，高于购地时的成交价；而且其中至少有21块地块，抵押后所获得的贷款，高于当初的购地价。距离这批地块签订出让合同的2010年3月14日不到两个月，且在由于环评等因素而部分未开工的情况下，这批土地何来如此明显的增值？

某银行贷款部人士对本报表示，按照其所在行的惯例，如果土地出让日期与抵押日期间隔在三个月以内，通常不会对土地重新估值，而是直接参照出让价格；一名房地产律师也为本报分析称，在这么短的时间内，同一地块的抵押估价相对购地价格大幅升值的情况并不常见，两个价格可能采用了不同的估值方法。

也许是因为难得引来这样的大项目，当地的融资环境也表现得相当友好。上述银行贷款部人士认为，相关银行对该项目贷款的审批“显得相当宽松”。据《长白山日报》2009年的一篇报道，作为抚松县政府融资平台的恒信投资管理有限责任公司，曾经承办了6亿元的《长白山国际旅游度假区投资担保函》。

名山大川，谁的后花园？

这种“政府搭台，企业唱戏”，甚至政府“上阵伴奏”的模式，在招商引资乃至地产开发中并不少见，但是旅游地产的行业属性决定了其规模的巨大和影响的复杂性。

就在长白山度假区南区旁边的果松村，滑雪场等设施项目的建设引发泥石流，令居民终日生活在住房可能被泥石流冲毁的担忧下，而围绕该村51名村民被征收196.37亩土地的补偿纠纷，至今没有平息。

事实上，中国的名山大川，已经沦为开发商“最后一轮疯狂圈地”的战场。本报此前报道的部分开发商在西双版纳白象湖擅自填湖造地，以及万达集团在长白山圈地几万亩，只是寥寥数例而已。

中信建投研报显示，截至2010年底，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元，旅游地产项目的投资占2010年全国房地产开发投资48267亿元的比例超6.2%。

2012年一季度，全国旅游地产上亿元投资签约项目就有近70个，例如中坤集团拟投500亿元开发云南普洱；中弘股份先后有近300亿元投向3个旅游地产项目；恒大地产拟150亿元建哈尔滨太阳岛西区旅游项目；陕西旅游集团100亿元打造延安“圣地河谷”等，总规模达2600多亿元。

尽管开发商都宣称进军旅游地产是多元化拓展战略，但这些所谓的旅游度假区、旅游综合项目、文化产业园等项目，几乎无一例外地包含房地产开发，甚至是项目的主要盈利来源。有开发商私下对本报称：“明明可以吃肉的，谁会去喝汤？”

在地方政府如此热衷配合开发商的情况下，人们不得不担心，过度的旅游地产开发，甚至是以旅游项目为名、商业地产为实的开发，会不会破坏旅游景区的自然、人文生态。

旅游资源在某种意义上是全社会的公共财富，但旅游地产项目针对的通常是高端市场，从公平性的角度来看也存在争议。2010年4月，建在大理洱海公园内的“洱海天域”被媒体曝光，舆论纷纷批评“世界级的旅游景点变成富人的后花园”，随后纪检、监察机关介入调查。2010年5月，“洱海天域”项目被责令停工。