层差高达1000元/㎡ 楼市“低层营销”门道多
低层统一价位法扩大基础客户占有率
另一方面,部分热销楼盘的“低层营销”却并不单纯为了低楼层房源的去化,而是希望借此凝聚更多基础客户,进而推动高楼层的去化。
其中,融信大卫城(论坛)正是典型代表。
今年3月份与4月份,融信大卫城30#与31#相继开盘,其中30#楼开盘前夕,融信大卫城便在广告上打出“部分特价房源8588元/㎡”,购房者需提前预约,并在开盘当天参与摇号抽取购买权,在31楼开盘时,大卫城再度推出“8888元/m特惠房源”以及“9层9999元/㎡”与“21层11111元/㎡”,购房者若想购买“9999元/㎡”与“11111元/㎡”特价房,需要提前预约大卫城其他正常价位的房源,方能参与购买权的摇号。据了解,两次开盘,光针对特价房源的客户就积累了约500组。
“很明显,大卫城通过‘低层营销’,巧妙地带动了开盘前的人气,并吸引了一大批基础客户,为其后续开盘带来了足够的蓄客量。”业内人士张先生指出,在调控进入深度博弈期,得客户者得天下,当“低层营销”与开盘蓄客结合时,往往能取得不错的业绩。
点评:
利弊均半谨慎使用
然而,当“低层营销”带来房源的快速去化与庞大蓄客量时,其带来的负面效应也不容忽视。
“首先,对于长期推广高端形象的楼盘而言,在低层推出优惠价格,无疑会拉低自身形象和产品定位。”天知营销副总陈洪兴表示,但在当前的调控市场下,若不放低身价,以价换量,很难让项目动起来,“这也是市场激烈竞争下的无奈之举”。
同时,此举也容易引起老客户的不满,进而影响楼盘与开发商品牌口碑。“而尾盘一旦全部售罄,就全无这些忧虑,这也正是为什么尾盘更适合低层营销,而对于主力在售楼盘而言,这就要求开发商在推低层特价房源时,注重所推产品的特殊性,让这些特惠户型不具可比性,进而将对老业主的负面影响降到最低。”
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