在深圳启动土地管理制度改革之际，万科和佳兆业两家开发商围绕一处尚未经政府确认的住宅小区旧改项目展开了激烈争夺。业内人士分析，深圳南园新村项目之所以引来两大开发商角力，是因为旧城改造背后潜藏的商业利益巨大。

“双雄”角力

一家是年销售额超千亿的地产大鳄，一家是经营深圳地产市场多年的“旧改专家”，万科和佳兆业围绕南园新村改造展开的口水战，成为今夏深圳的楼市抢眼的焦点事件。

5月29日，万科透露，深圳万科正式签约一旧改项目，项目位于福田区深南大道南侧，一期建筑面积约20.9万平方米。万科董事会主席王石也通过微博对此消息进行转发。一天之后，以旧改经验丰富著称的另一家深圳开发商佳兆业表示，公司于2007年就已经开始了对南园片区的更新改造工作。佳兆业甚至发表声明表示：“有决心、有信心、有能力，将南园片区更新改造工作进行到底！”

两家公司均对拿下南园旧改项目言之凿凿。万科表示，其合作方恒豪公司与南园新村业主的签约率已达80.3%左右。佳兆业一方则称，公司已经收购南园片区内的丰隆实业发展公司，并与该片区内216户业主签订拆迁补偿协议，计划将该项目建成为支撑产业提升的商业、办公、酒店(论坛)综合体。该项目暂定名为佳兆业环球中心，项目主楼建成后将成为深圳地标性建筑。

令人大跌眼镜的是，虽然两家开发商都宣称已经取得南园旧改项目，但相关政府部门明确表示，该片区尚未纳入“城市更新”(旧城改造)范围，更未到公开选择市场主体的阶段。这意味着，万科和佳兆业是“不请自来”，提前进入“角色”，推动南园旧改。

作为深圳市区核心地段的老旧社区，南园新村居民对拆除改造的意愿十分强烈，而此前一些开发商未经过政府授权就主动尝试，存在诸多不规范之处。南园新村的一位业主对中国证券报记者表示，万科声称已经与之签约的恒豪公司确实早已对南园新村的改造进行准备，但是南园新村的一些业主似乎并不愿意恒豪接手。这位业主称，恒豪公司的一些行为很不规范。“他们向十几位小区业主发放‘工资’，让他们帮助进行宣传。另一些配合意愿不强的小区业主据说接到过恐吓短信。”

潜在利益巨大

“万科和佳兆业就像是两个精力旺盛的小伙子为了展示实力而搏斗，但这场搏斗并没有裁判。”深圳地产人士王世泰表示。旧改项目潜在的商业利益、政府引导的缺位，是造成目前两家开发商纠缠不清的重要原因。

在深圳的“城市更新”项目中，老旧小区的改造往往可以为开发商带来十分可观的利润。《深圳市城市更新办法》显示，“拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价”。

深圳地产人士表示，像南园新村这样的旧改项目，开发商一般按照城中村改造的标准补交地价。南园新村业主介绍，恒豪公司公布的补偿标准是，补偿业主拆迁面积1.33倍的回迁面积或等价货币补偿，佳兆业给出的标准是1.3倍的回迁面积或等价货币补偿。这意味着，如果更新后的项目容积率明显提升，开发商获得这一核心地段的项目将节省一笔巨额购地费用。

而深圳福田区政府今年3月才就南园新村的改造启动意愿征集程序，南园新村旧改项目尚未申请更新单元计划，只有在更新单元计划审批后，方可启动实施主体确认程序。深圳市城市更新办则对此表态，在2011年4月，政府就建议进驻旧住宅小区搞旧改的企业尽快退出，如果产生信访等问题将由区政府追究责任。事实上，深圳已经出台规定，禁止开发商提前向未纳入改造计划的小区派驻办公室，提前介入旧改项目。

据南园新村业主介绍，目前佳兆业的旧改办公室已经搬出了南园新村，而万科的宣讲行为依然在进行。