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SOHO中国将旗下物业转为出租而非出售的原因，可能与整个上海商业地产面临滞销有关。同策咨询机构的数据显示，截至目前，上海新建办公楼的销售总量只有83万平方米，而去年同期的成交量有132万平方米，上海的写字楼销售表现疲软。

上海写字楼市场的寒风，对旗下大多数物业位于上海的SOHO中国来说，是一个不小的打击。业界认为：SOHO中国转型“持有——租赁”模式的动机，是因为上海写字楼市场的整体滞销，才迫使潘石屹改行当“包租公”。根据SOHO中国此前公布的2012年中期业绩，公司总价值240亿元的在售物业仅仅卖出其中的四分之一，即60亿元。

BOMA中国理事李平向《每日经济新闻》记者表示，潘石屹旗下的销售物业，由于多数在项目前期投入不够，后期运营中又面临产权林立等问题，很难被市场认可为真正意义上的甲级写字楼，其租金价格很难提高。

对此，SOHO中国方面强调，SOHO中山广场一直在出租，从公司未来长远发展和发掘潜力，实现价值最大化的角度考虑，做出转型，是经过深思熟虑的决定。

看好北京上海的租金增长

在2011年的年报中，潘石屹曾透露，2012年上半年SOHO中国可以销售的物业总值将达到240亿元，而在SOHO临空项目和SOHO世纪广场项目正式竣工交付后，该公司可以销售的物业总价值将有望达到300亿元。

然而，截至今年上半年，SOHO中国只卖了上述物业价值的1/4，合约销售额仅为60亿元。其中，SOHO中山广场所有可售面积加起来只有11.2万平方米，但销售率仅为29%。

就在本月销售业绩公布之时，SOHO中国董事长潘石屹对外宣布，放弃原来以售为主的方式，变出售为出租，并向媒体透露，未来五年SOHO中国持有的投资类物业面积将超过150万平方米，租金收入总额将达40亿元。

中房信研究总监薛建雄说，潘石屹当“包租公”的真正目的，也许是为了让旗下的写字楼物业可以带租约销售。这一方式将帮助潘石屹非常好地解决眼下的楼盘滞销问题。

据兰德咨询统计，2011年至今，在中国房企前20强中，SOHO中国是销售额下降最快的企业。

兰德咨询总裁宋延庆告诉《每日经济新闻》记者，由于业绩不佳，SOHO中国的转型其实是被动的。宋延庆指出，业绩下滑与SOHO中国之前采取的运营模式有关。该企业的收购项目以商办为主，而客户定位完全以投资者组成，但项目定价普遍高于周边其他项目，大量透支了商业项目的投资价值。因此SOHO中国的项目给人的感觉是升值速度特别慢。时间一长，就会影响品牌口碑和销售额。对此，SOHO中国的推广部方面则强调，转型是因为SOHO中国看好北京和上海的租金增长。