●维权案例

买房“上当”应该怎么办？

时报讯购房者从看房、下单到验房、收房，这长达几个月甚至几年的过程中，任何一个节点都有可能遇到问题。有可能是开发商未按合同履行，有可能是房屋质量出现问题。在发现问题时，应该怎么处理呢？

我们特意整理了一些较为常见的案例，并附上律师支招，希望能够帮助大家在置业过程中规避掉一些麻烦。

面对学区承诺须保留书面证据

若承诺不能兑现开发商应担责

案例：张女士的儿子两岁了，她想为孩子买一套学区房。在买房的时候，开发商告诉她自己的项目是学区房，可以直接入读名校。可是，交房的时候，张女士发现，自己家的小区并不属于名校小学的学区范围内。

律师支招：一般情况下，开发商在售楼时口头承诺的就读名校等诱人条件并不会直接体现在合同中。而一旦合同没有约定，将来发生争议时要维护权利则会受到较大的障碍。

因此，律师建议购房者在选购学区房时最好先行了解当地学校的就读政策，不要单方面轻信售楼人员的陈述。如果宣传的学校是由开发商代建，那该小区则享有优先入读的权利；其他情况下，开发商所谓的“学区”都无法保证。

同时在购房时，开发商所承诺的名校就读的宣传单、宣传文案可做适当收集和证据保全，以便将来发生争议时有所依据。因为依照法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。

缴纳定金后开发商违约

购房者可要求双倍赔偿

案例：王先生看中了一套位于老余杭的房源，户型设计正合心意。他当场交付了5万元的购房定金，同时与开发商约定在一个月内签订正式的商品房买卖合同。让他意外的是，在约定的期限内来到售楼处准备签合同，却被告知房屋已经被他人购买了。

律师支招：根据现行法律，开发商通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。

给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。因此，开发商在收受王先生5万元定金后又将房产卖给他人的情况，应当双倍返还定金。

同时定金条款对双方都具有担保作用，购房者也应当仔细阅读双方所签订的认购书等内容，以免出现因未在规定期限内与开发商签订正式合同等而导致定金被开发商没收的情形。

如果发现房屋面积缩水

可按合同约定要求退钱

案例：去年，林先生在下沙购买了一套面积为90平方米的新房。可交房的时候，经过测量，他发现实际总面积比合同约定的面积少了4%。房源面积无缘无故缩水了，这该如何是好？

律师支招：相关规定指出，若出现交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的情况，合同有约定的，按照约定处理。

但是，若合同中没有约定或约定不明确的，房屋实际面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

(时报记者许晓蕾周天意整理)

●特别提醒

大部分购房纠纷都发生在交房前后，浙江浙经律师事务所律师冯济桅给出了以下几点建议，提醒各位购房者在购房和收房过程中需要注意的事项。

1.签订购房合同时，务必仔细看清合同条款。有需要开发商承诺的地方如外立面用料、绿化等，必要时可要求其签订补充协议。

2.房屋交付时，看清交付给你的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。

2.要看所购商品房整栋楼的《竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。

3.要和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。如果购房人不懂工程质量等相关知识，可以找专业人士来共同完成，以便及时发现问题。目前杭州有不少机构可以提供验房服务，一般一套90平方米左右的住宅验房价格为200元左右。

4.要向开发商索要《质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修。(青年时报记者田小园)