在采访中，项目销售人员告诉记者，去年底入市的三期，产品面积在400平方米~800平方米不等，总价是1860万起。仅以起价计算，三期推出的112栋产品，价值约20亿元。然而整个项目的拿地成本又是多少呢？

由于该地块成交较早，在北京市土地整理储备中心网站上，记者并未发现该项目的成交记录，然而，去年8月初，国土资源部曝出的1457宗闲置土地“黑名单”中，根据公开报道，格拉斯小镇所在的东海花园二期B地块出现在《有关房地产开发企业土地闲置情况表二》中。而文中显示该地块供地面积为31.88299公顷，约32万平方米，合同价款3188.299万元，合同签订时间为2005年8月23日，约定开工时间和约定竣工时间分别是2006年2月19日和2007年7月1日。

以此供地面积与成交金额估算，上述地块的楼面地价不足100元。由于该项目是以独栋别墅为主，容积率若平均按照0.5来算，其楼面地价也仅有200元左右。

有业内人士向记者算了一笔账，以上述楼面地价加上建安成本、财务成本等，该项目每平方米成本可以控制在3000元，这与目前高达4万多的拟售均价相比，差距甚远。

“但这一地价并不离谱，当时北京市的土地价格基本都只有几百元。”上述业内人士告诉记者，“需要注意的是其开发周期是否有意延长。”但该人士也表示，作为别墅项目来说，去化率一般都低于其他产品，平均开发周期也自然长于一般产品。

成交套数成谜

昨日(3月13日)，《每日经济新闻》记者来到位于通州区宋庄的格拉斯小镇项目，一位保安对记者表示，这样一个豪宅项目，更多的是为拍摄婚纱照的新人提供一个好地方，如此庞大的别墅群，真正在此生活的人却少之又少，“没什么人住，买了之后不住也不装修，就这么空着。”

据格拉斯小镇项目的销售人员介绍，项目一期共有87栋楼、二期73栋、三期112栋。“三期是准现房，今年11月就能入住，而我们二期已经有业主入住了。”“目前我们一期入住率是45%，二期是50%。”该销售人员告诉记者。若以此估算，该项目成交的套数至少应在75套以上。而记者在住建委网站上所能查询到的该项目的成交情况，仅有26套。

较大的数字出入究竟为何？

“不排除几方面的因素，一般高端项目签约审核时间较长，住建委网站上的信息有所滞后，一般要在三、四个月甚至半年之后，才会显示。”北京一位别墅项目的营销总监告诉《每日经济新闻》记者，北京部分豪宅项目的购房者因为受到购房资格限制，无法通过网签，所以只是与开发商私下签署了购房协议。

“这样就没办法办理产权，但对于购房者而言，宁愿经受无法办理产权的风险，也不愿承担房价上涨的风险。”该营销总监说，这一原因也影响了很多豪宅项目所表现出的成交状况远远低于实际情况。

昨日，《每日经济新闻》记者试图与项目开发商鲁能地产取得联系，然而截至记者发稿，对方一直表示在开会中，不便接受采访。