案例
威斯顿联邦大厦
买的不是楼,而是地段
作为人民南路地标建筑之一,威斯顿联邦大厦曾经的烂尾楼历史早已烟消云散。它是成都烂尾楼复活成功的典型。
“地段太好了,人民南路腹地,美领馆区域,这是威斯顿联邦大厦能成功的关键原因。”张双红认为,威斯顿联邦大厦的前身“美岭大厦”之所以烂尾,完全是因为之前开发商的资金问题,项目本身堪称“香饽饽”。
张裕鹏表示,开发商投巨资买烂尾楼,与其说买的是一栋楼,不如说买的是一块地。
“一个城市的黄金地块是非常稀缺的资源。现在,如果想自己拿地造一个新项目,只有去市中心以外的区域,那些区域现在并未成熟,未来也不一定能够发展起来。”张裕鹏表示,对于开发商来说,从减小风险的角度考虑,只有黄金地块的烂尾楼项目,才是值得考虑的投资。
除了位置要足够“黄金”之外,地块是否处于成熟商圈之内也非常重要。张双红表示,有可能一块地位置很好,但它所处的区域不是商务圈层,所以更适合拿来做住宅。
那如何判断一块地是否处于成熟商圈之内呢?“很简单,看附近有没有很多好的甲级写字楼,越多越好,写字楼不怕扎堆,就怕不扎堆。”张双红说道,“成都嘛,最好的地方无非就几个,人民南路沿线、东大街、天府广场、盐市口,最多再加一个世纪城区域。其他的地方,都不成熟。”
案例
力宝大厦、中环广场
修好后,卖还是租更赚钱?
当谈起烂尾楼项目复活的成功案例时,力宝大厦和中环广场是另外两个业内人士常常提起的名字。
烂尾楼项目修好交房后,开发商都会面临一个问题——把楼卖出去,还是自己拿着收租金?力宝大厦选择了出售,而中环广场选择了收租,虽然选择不同,但都获得了成功。
2007年,力宝大厦开盘,售价每平方米8000元到13000元,最贵的楼层更是高达18000元/平方米,不久后就售罄。至于中环广场,租金一直稳定在市场中上游水平,3月更是环比大涨12.95%。
那到底该如何选择呢?业内人士一致认为,自持收租远优于全部散售。
在力宝大厦开盘前,成都高质量的甲级写字楼项目屈指可数,力宝大厦入市恰逢市场供不应求之际,投资者看准了市场的契机,才纷纷拿出了资金。
“但现在,市场供过于求,如果全部散售会十分困难。”一位业内人士分析。
“现在单纯的全部散售已经非常少了,多数是小部分出售,大部分自持。散售能迅速回款,但自持能坐享物业的升值,还能以物业为抵押进行融资。”张裕鹏表示,他更建议开发商自持,就算是出售部分楼层,也不要选择散售,而且尽量不要卖给投资者,要卖给使用者。
为什么要这样做?张裕鹏表示,写字楼后续的运营非常重要,如果全部散售给中小业主,业权分散,物业管理会十分困难,而物业管理水平会极大地影响“用户体验”。
此外,如果业权过于分散,对招商也非常不利。“一个楼的品质决定于入驻的客户,如果入驻的客户主要是知名企业或领事馆这种高端客户,那这个楼就将成为高端产品。而租金的走势、市场需求,与此密不可分。”张裕鹏指出,业权分散,运营者无法控制入驻的客户,入驻企业可能参差不齐,长此以往楼的市场地位会下降。
案例
熊猫城
股权结构复杂阻碍复活之路
曾满载着复兴骡马市商圈希望的熊猫城,依然在探索之中。业内有关它的看法,是败于地段。
按理来说,熊猫城身处黄金地段,本应是一大优势。“但业内公认的是,熊猫城那儿是假口岸,行车多过行人,行人也很少停留。”中原地产成都公司市场研究中心主管张双红这样说道。
在张双红看来,熊猫城复杂的股权结构也是掣肘开发商的重要障碍。“开发商把项目买回来,本身就需要重新规划升级产品,如果股权结构太复杂,还要综合考虑各个股东的利益和感受,费时费力。”
当时熊猫城有三家股东,即加拿大南大门控股有限公司、海南新安房地产公司及成都英凯实业公司,分别持有60%、20%和20%的股份。而这三大股东并非各自独立,南大门是上世纪90年代末熊猫城董事长陈宇光旅居加拿大时组建的公司,海南新安则是陈宇光执掌琼能源时的股东。接盘者富力想要让股权更加简单清晰,因此股权谈判就耗时一年。
“当年陈宇光还把部分物业卖给了小投资者,承诺给别人10%的租金返还。”一位业内人士向记者透露,陈宇光把熊猫城转手之后,小投资者没有按时拿到租金返还,还与熊猫城发生了纠纷。“各种烂摊子,为熊猫城的复活之路设下了重重障碍。”
华西都市报记者张飘逸
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成都部分重生的烂尾楼
威斯顿联邦大厦:
2001年被怡和集团花1.28亿元买下的美领大厦现以威斯顿联邦大厦的身份屹立在城南,成为成都顶级写字楼。
华敏翰尊国际:
约165米高的王府井大厦因资金不足等原因于1994年停工,2005年拍卖给了台湾房地产商——华敏,投资商则是马来西亚投资商——明鹏。现名为“华敏翰尊国际”,一度为成都最高写字楼。
城市之心:
位于天府广场旁的城市之心曾因各种原因停工,重新开工后瞄准顶级写字楼市场,是成都烂尾楼“死而复生”的典范之作,当时最高价达到1平方米16000元。
力宝大厦:
原名同源大厦,计划1997年7月1日前竣工,由于资金问题在即将“收尾”时陷入困局。后由印尼力宝集团拿下,更名为力宝大厦,成为科华路上少见的高档写字楼。
中汇广场:
曾号称成都最大的烂尾楼,停工8年后找到接盘者。香港瑞安集团以4亿多元竞得此项目,定位为集写字楼、酒店和商场于一体的综合性商用物业,建成后改名为中汇广场,目前与平安财富中心成为成都知名的双子楼。
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