|
谢逸枫：新国五条政策已出台两个月，地方政府细则执行刚满月，房价却没有下降的意思。一方面政府希望通过行政手段来限制房价。另一方面政府却在疯狂地推出高价的土地。可想而知，地方政府为了控制房价涨幅，一线城市除了提高二套房贷与公积金贷款首付与利率外，“六限”（限购、限贷、限外、限价、限售、限网签）政策将是作为地方政府主要调控手段。
谢逸枫：一线城市调控加码肯定是首当其冲，在今年4月份北京、广州、深圳就已经开始实施了。一是北京二套（商业银行与公积金）房贷款首付比例提高至七成，利率未提。二是北京、广州、深圳全面执行商品房限价指导，实际是限价。并且已经采取了部分中心高价楼盘限网签、限售的手段。三是苏、杭等13个城市实施公积金门槛提高，贷款额度收紧。四是不排除一线城市地方将房价控制目标作地方政府官员政治业绩的考核指标，一定控制房价不力，直接影响到升职与考评。但是，直接挂钩相关负责人的“乌纱帽”是不太可能。因为负责调控房价的政府部门很多，并且政府部门也没权力出台严厉的调控措施。
谢逸枫：目前调控政策方面犯了方向性的错误，用错误的计划性调控手段对待相对市场化的房地产商品住宅交易市场，根本不可能实现调控目标，让房价下降。政府如果依然不是增加住宅用地供应与商品房供应及控制货币等改革土地制度，房价下降没有什么指望了。
主持人：中国社科院金融研究所研究员易宪容与经济学家谢国忠都认为，中国房价泡沫已经濒临崩溃。评论人士牛刀认为，2013年中国房价泡沫将破灭。财经评论员叶檀认为，楼市泡沫三线城市风险最大。北京师范大学金融研究中心教授钟伟表示，从5年以上的周期看，中国房地产业可能逐步步入供给过剩、房价加速见顶的“高危期”。可总结为：短期苟安，中期动荡，长期高危。你是怎么看的？今年房地产泡沫是否会破烂？中国房地产未来5年后是否进入高危期？
谢逸枫：中国楼市总体上没泡沫，自然不存在破裂的说法。一些人已经说了十年房地产泡沫破裂，结果每次都没实现。中国房地产未来5年进入高危期的观点缺乏数据与客观的根据，未来120亿住房需求旺盛与城镇化的推动下，供给过剩不会出现的。
附：中国社科院财经战略研究院公布的报告
一，房地产市场深层次矛盾不解决房价上涨不可避免。中国政府严厉的房地产调控措施虽然对于抑制房价过快上涨起到了一定的积极作用，但是由于住房制度改革滞后，长期供给不足等房地产市场的深层次矛盾无法得到解决，房价的间歇性上涨不可避免。一是行政管制无法治本搜狐网，调控效力必然衰减。限购、差别化信贷等核心调控政策只能在短期内扼制住房需求的膨胀，不会有长久的效力。
一旦大家都预期房价将进一步上涨，单靠严厉的调控政策已经无法阻挡全社会的疯狂投机。从需求方面看，第一，随着经济、收入的增长，居民改善住房条件的需求无法阻挡；第二，城市化每年将带来相当于一个东京市的人口涌入城市，这是历史趋势不会改变；第三，因调控堰塞的需求也要伺机寻找突破口，需求管制政策会被逐步破解。从供给方面看，拆迁征地难度越来越大，地方政府筹集造城所需要的公共基础设施投资也越来越困难，在现有制度框架下，可以预见的未来住房供给难以有效扩大。
二是制度改革相对滞后，供求矛盾长期存在。一方面，房地产市场管制的长期化、常态化未能解决房价上涨问题，却对经济社会发展产生了巨大的副作用。包括房地产投资下滑使得地方经济增速下降、财政出现困难；限购、限贷使人口流动和城市化速度放缓；以户籍为标准的限购制度妨碍了社会公平，引发城市外来就业者的广泛不满等。另一方面，住房制度改革相对滞后，使得住房供给效率低下，长期供求矛盾无法解决。这些束缚住房市场效率的制度包括：城乡土地市场人为分割，以政府为主导的土地市场供给效率低下；个人自建、集资建设商品住房被禁止chinaren，开发商的供给垄断问题悬而未决；房产税未推开，住房持有成本低导致囤房盛行等。
二，如不及时推进住房制度改革市场将出现大起大落。紧迫严峻的住房市场供求形势已经对住房制度改革形成倒逼。如不能在坚持调控的同时，及时推进住房制度综合配套改革，解决住房市场的深层次矛盾，房地产调控将面临再次失效，市场将出现大起大落，宏观风险极大。
一是住房供求已经失衡，房价面临全面失控。在北京等一线城市，住房供求已经出现失衡。一方面去年滞销的各楼盘基本售罄即将清盘，仅剩少量顶楼底层等不受欢迎，新开楼盘少且越来越偏远。另一方面，消费者的房价预期正向乐观方向转变，追涨心理正在发酵，收入的快速增长也带来了强劲的购房需求。住房供求失衡短期内难有改观，一旦现有商品住房库存被过度消耗，房价将面临全面失控。
二是历史契机转瞬即逝，深化改革时不我待。2013年3月1日，国务院办公厅对外发布了“新国五条”实施细则。重申严厉的调控政策虽然短期内可以起到一定抑制投资投机需求的作用，但是房地产市场的供求矛盾并不能得到根本解决。一旦政策效力重新出现衰减，房价又将再度面临失控风险。目前应当抓住宝贵的历史契机sh.focus.cn，加快推进住房制度改革，从根本上解决住房供求失衡问题。否则房地产调控将再度走进“越调越涨”的历史怪圈，市场将对政府调节市场的能力失去信心，房地产市场将出现大规模投机和大起大落，后果不堪设想。
三，改革建立房地产健康发展机制的九点核心内容。一是实行“自有为主形式多样”的产权制度。公有产权和法人产权住房（约占全部住房的15%），主要包括公租房、廉租房；共有产权住房（约占全部住房的15%），包括经济适用房，棚户区改造房；私有产权住房（约占全部住房的70%），包括优惠支持政策取得的普通商品房（40%），私人市场购买和出租的高档商品房（30%）。二是建立“基金主导，多元开发”的开发制度。打破住房开发的垄断，形成政府（或委托开发公司）、集体组织（或委托开发公司）、开发公司、住房合作社和业主自己开发相互竞争的多元开发格局。
公租房与廉租房由政府或委托开发公司开发；经适房由开发公司或住房合作社开发；商品房主要由合作社或开发公司开发。三是实行“租售并举，先租后买”的交换制度。住房交换体系由租售两类构成，总体租售比例约为40：60。其中，占全体城镇家庭30%中下收入者中，租售比例约为2：1；占全体城镇家庭40%的中等收入者中，租售普通商品房约为1：1；占全体城镇家庭30%的中上收入者，租购比例约为1：2。
四是实行“货币分配为主，实物分配为辅”的分配制度。在城镇，廉租房、公租房、经适房可采用直接的实物分配或实物和货币分配相结合。商品房主要采取货币化分配形式。五是实行“一户一房，抑制投机”的消费制度。中国人多地少，同时由于中国处在城市化的加速期，部分家庭暂时拥有更多一些住房资源也有必要性go2map，应实行保证“一户一房”，允许“一户两房”，限制“一户多房”的消费政策。六是“累进增减，有保有抑”的税收调节机制。第一，针对高端住房投资、开发和消费，其交易和保有环节的税收实行累进征收，第二，对于房地产的投资和投机行为，其交易和保有环节的税收也实行累进征收；第三，针对普通商品房和保障房的投资、开发和消费，其交易和保有等环节的税收实行累退减免。
七是“溢价补贴，随市浮动”的土地调节机制。第一，商品房的用地实行有偿使用，而保障房的用地实行无偿或有偿优惠使用；第二，将商品房用地出让金部分用作保障性房投资或消费补贴的基本来源；第三，建立地价上涨的牵制机制。如果商品房价格上涨过度，用地价上涨来补贴因房价上涨超过购买力的差额，补贴额度随房价浮动。
八是“梯度保障，政府兜底”的财政调节机制。政府通过财政等手段，对每一个自身无力完全通过市场解决住房问题的家庭提供适度保障，确保每个家庭实现“居有住所”的目标。对不同收入等家庭状况，政府提供不同的保障程度，以弥补住房“价格”与其支付能力的差额。九是“长借短还，动态平衡”的金融调节机制。住房的投资、消费主体短时期内，一方面利用自有资金，另一方面，通过信贷、债券等方式从外部借入资金，进行住房开发、建设、投资、消费，然后在长期内通过投资主体或住房产权人随后长期的资金投入chinaren，分期分批偿还借款本息而实现财务动态平衡的融资机制。
| 
