上涨的房价令信托投资人的底气大为提高。一方面表现在房地产信托的发行与销售市场强势回暖；另一方面则表现在大批机构愿意出资买下即将到期的信托债权，让开发商实现借新还旧。对于部分明显出现资金流问题的开发商，也仍有机构愿意参与“击鼓传花”。

债台高筑无碍击鼓传花

日前中融信托发行了一款房地产信托产品，资金投向为资金链紧张的H股上市公司恒盛地产的相关项目。

证券时报记者获取的推介资料显示，该产品募资金额为12亿元，信托期限为3年。资金用于恒盛尚海湾豪庭项目后续的开发建设，预期年化收益率为9.5%～10.5%。

从项目本身来看，其2011年及2012年销售收入分别为13.2亿元和10.6亿元，2013年的可销售面积是前两个年度平均值的4倍。以此估算，项目预期收入覆盖信托借款本息仍是绰绰有余。

然而，从借款方恒盛地产本身财务状况来看，该公司债台高筑，资金链极其紧张。

恒盛地产2012年年报显示，公司年度净利润仅为10.8亿元，截至去年底，恒盛手中握有现金33亿元，其中23亿元为受限制现金，但一年内到期的债务就高达61亿元，2年内累计到期的债务更是超过120亿元。

此外，招银国际分析预计今年恒盛地产土地出让金及建筑开支的资本支出分别为9亿元与55亿元。

在此情况下，除非今年有大笔销售收入进账或者融入其他资金，否则到期债务以及应付款将形成恒盛地产资金链条难以承受的重压。

为缓解资金紧张问题，恒盛地产不得不高息举债。除通过国内信托融资外，今年3月恒盛地产公告称，将以13.25%的年利率，发行2.5亿美元的优先票据，所得款项为其现有债务再融资及作为一般营运金。

不过，评级机构标准普尔对此次恒盛地产发行优先美元票据给予的评级为B-。标准普尔认为该公司流动性不足，资本结构薄弱且执行能力较弱。

毫无疑问，信托公司借款给这样一家资金紧张的开发商，自身也将面临信托资金被挪用以及项目被展期的潜在风险。

然而，据证券时报记者了解，上述产品推向市场后，仅仅经过两轮募资，不到20个工作日就已经完成了发行工作。

发行市场强势回暖

从整个信托发行市场来看，随着房地产市场的整体回暖，信托投资人底气已大大提高。