解读

抓紧时间抢攻销售节点

市场中有观点认为，目前开发商们是根据自己的项目情况，和当前对整体市场比较乐观的预期，做出了开盘的决定。然而在5月最后一个周末多个项目同时开盘，难道只是巧合？

事实上，在五一之后，各周的开盘量和成交量就不断下滑走低，周成交量均低于今年1~4月的平均水平。智恒营销吴剑平表示：“为避免传统淡季6月份高温天气带来的冲击，很多开发商都会选择趁着5月份整个楼市营销活动造势密集，市场热度尚可的情况下冲一冲业绩。5月算是上半年淡季前最后一个重要的销售节点，能赶得上开盘的都会在6月之前开掉。”

而在此时扎堆开盘，除了工程节点的因素外，还有打一个时间差的提前量。

大象营销林翔指出，“在重大销售节点前，有的项目会提前2周时间开盘，避免扎堆上市形成正面竞争，分散客户注意度。而这样的做法在之前也收效不错，因此许多开发商都开始沿用。为避免6月端午小长假有可能出现密集开盘情况，许多开发商也开始打提前量，导致在5月底出现新一轮扎堆开盘。”

优惠对冲小幅涨价促进销售

项目扎堆上市，遭遇市场人气下滑，而开盘热销，除了项目本身的吸引力外，价格方面的因素也在促使购房者下定方面起到了很大作用。

据记者了解，目前多个在售项目的涨幅并不大，多数未超过1000元，在数百元上下浮动，属于正常的热销助推涨价。而许多项目开盘优惠幅度也有所增加，更多的是以低起价拉低项目均价，或是以特价房吸引购房者。

福州立丹行市场资讯经理石露分析认为，“从去年起房价持续上涨，不断挑战客户接受的底线，使得购房者对部分区域的房价产生抗性。如今，为了促进销售，与今年春节后2月份动辄数千元的涨价潮相比，市区涨幅放缓，还有部分项目价格保持之前水平。此外，5月闽侯市场整体持续火热，价格虽有上涨，但幅度也有所放缓。”

有楼盘营销经理就对记者直言：“在现在市场环境中，大家都不敢贸然大幅涨价，就怕吓跑客户。按照一般开发销售策略，开盘的价格一次比一次贵是肯定的，因为开盘的房源必然一次会比一次好。但为了使涨价更容易接受些，一般就以特价房低起价或加大优惠幅度等方式来降低涨价带来的冲击。”

多开盘少推新，谋划去库存

虽然月底的密集开盘使红五月在开盘数量上与4月持平，但5月份的新增房源远不及金三银四。

据数据显示，截至5月24日，只有6个项目共计拿到6次预售。而3、4月份均有16个项目取得预售，新增房源均突破市场平均水平。3月份新增房源5622套，4月份新增6169套，一举使福州住宅库存再次逼近2万套。但3、4月份仅成交5168套，明显供过于求。

可见5月实际上仍在去化3、4月份库存的房源。

“当下开发商都在紧锣密鼓地消化库存，趁5月份尽量消化在3、4月份上市的‘天量’房源，以免越拖越久，夜长梦多。而就目前来看，开发商也不敢多上新，以免影响此前上新房源的去化速度。”业内人士林先生表示。由于国五条新政对市场的影响递减，与“金三银四”相比，市场中的购房意愿明显降低，去库存速度也有所放缓。

因此，市场中的营销活动声势渐高，以特价、优惠来留住客户，带动人气促进销售。“为的就是及时蓄客开盘消化剩余房源，‘除旧布新’。”而月底的密集开盘潮就是整个月各种促销动作的“结果”。

后市

5月底的密集开盘，似乎预示着6月份或要迎来一场“恶战”。

据记者了解，6月市场并非平淡，推盘量亦不会就此减少。有很多新盘上市或公开，如中铁城、万科金域榕郡世玺、杉林悦榕公馆。加推的也不少，如融信澜郡、保利香槟国际、博仕后世家、建发领第、金辉淮安半岛泊郡、龙旺康桥丹堤、正荣润园、香开新城、名城银河湾等。

然而，6月步入传统淡季，高温天气下人气更不及此前，众多待入市的项目加上减少入市的需求，大量供应背后意味着激烈的竞争。

“随着购房需求的不断递减，置业者已经对开发商的打折促销呈现疲态。”石露表示，市区依然会维持目前这种不温不火的态势，推盘量不会出现高位，亦不会冷清，而闽侯市场则依然维持高供应量，同时，价格依然会保持一个小幅上涨的态势，而涨幅不会太大。