0 2“地荒”下的“地王”

房企积极进军一线城市，遇到的第一道坎就是土地供应的紧缺。2013年上半年，一线城市除北京、上海的土地供应出现较大幅度的增加之外，广州、深圳的土地供应量同比都出现不同程度的下滑。其中，深圳今年上半年仅推出居住用地一块，基本形成依靠城市更新为主的土地供应格局。

“下半年只要出来一块地，我们都要去拿，现在对拿地已经到了‘饥渴’的地步，再不拿就没项目做了。”中海地产的一位内部人士告诉记者，做城市更新项目难度大、资金沉淀成本高、周期长，还要跟政府搞好关系才能拿得到地，转向城市更新开发似乎更像是“不得不”的选择。

去年年底，龙头房企掀起拿地热潮，但今年以来，无论大小房企都加入了“抢地票”的行列中。房地产资金面宽松，部分资金状况良好的中小房企也发起了对土地资源的争夺，进一步加剧土地市场高溢价成交的地块幅数显著提升，上半年溢价率高于50%的地块幅数比去年全年还多。

供应短缺，需求旺盛，必然导致价格上涨。层出不穷的“地王”背后反映的是房企对未来房价上涨预期的谨慎乐观。在7月3日拍卖的北京夏家胡同地块，剔除保障房因素后，楼面价已去到4万元/平米，而该地块目前周边二手房均价仅在3万元/平米左右，若以土地成本约占房价30%-40%的比例计算，该楼盘至少要卖10万元/平米。

“前几年，大部分企业的利润来源是土地升值，未来高地价将成常态。”克尔瑞深圳区研究总监余海洋分析认为，目前政府土地出让趋势呈现出小地块，提高单价，限制总价，出让方法从一次性出让转向价格封顶后开始拍卖配建保障房面积。

兰德咨询总裁宋延庆认为，开发商抢“地王”的节奏，与房企普遍存在的“抢市场”心理直接相关。“无论是抓住没抓住已过去的‘黄金十年’的，都想在‘白银时代’做大做强。因为房地产至多还有10-15年的好日子。”

0 3后“钱荒”时代

危机催生改革，6月份“钱荒”背后是金融垄断引发的资源配置扭曲，资金过多地进入了房地产以及地方融资平台，而未流向实体经济。7月5日国务院发布的《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》强调了对房地产“有保有压”的态度。

在“钱荒”“地荒”的双重背景下，房地产会呈现怎样的走向？克尔瑞深圳区研究总监余海洋认为，房企回流一线城市将导致单个房企无法在一线城市一家独大，市场集中度降低，但从全国看，大小房企在行业内的分化将加大。

“就融资结构而言，直接融资的占比将不断扩大。”高和资本金融分析师李慧忠认为，“钱荒”过后，房地产企业融资模式将从倚重债券融资向股权融资过渡。他预计，下半年，房企自筹资金占比会更大，同时银行贷款占比下降，“股权融资，比如华润信托主要是通过房产基金的形式，缓解现金流压力，但融资成本相对较高，导致收益率下降，下半年房企会更加谨慎”。

兰德咨询总裁宋延庆认为，从房企战略上讲，房地产市场已进入以快速周转开发模式为主流的标准化时代。“近年来，万科、恒大、万达、绿城、龙湖等一线房企都已形成了包括多个产品系列的产品体系，在不同城市、不同项目中大力推行标准化产品线的连锁、复制开发。”他强调，受一线房企经验启发，将有越来越多的20亿以上的企业开始学习产品的标准化。