“烫手山芋”地王易主

据恒盛地产官方网站介绍，该顶目位于南京南部下关区连接鼓楼区位置，项目南面是秦淮河与长江交界，连接南京长江大桥，紧靠长江。此外，该地块的出让纪录显示，三汊河地块东至郑和南路，西至夹江，南至定淮门大街，北至规划道路，用地总面积约21.3万平方米。

2007年8月17日，挂牌底价1亿元，起始楼面地价仅为300多元/平方米的三汊河地块公开拍卖。但政府在出让要求中明确表示，拿地企业必须配建包括滨江大道工程、规划三路、三汊河河口公园、规划二路、学校以及沿江绿化带在内的6大配套工程，并无偿转交给政府。

尽管配建条件比较多，但其低廉的楼面地价依然引来了不少开发商的关注。据悉，竞拍当天，短短半个小时，经过了158轮竞拍，最终具有国资背景的南京交通投资置业力压首创集团，拍出了13.55亿元的天价，溢价12.55亿元，溢价率为1255%。

然而，该地王却未能顺利入市。据悉，南京交通投资置业一直在寻找合作方，因此土地闲置了近两年时间。

2009年10月15日，恒盛地产发布公告，恒盛旗下上海鑫泰房地产与南京交通投资置业成立了项目公司—恒盛江旭(南京)房地产开发有限公司。同时，恒盛旗下上海鑫泰房地产称其下属全资子公司取得了该地块60%的股权。

至此，恒盛地产接下了这个业内称之为“烫手山芋”般的地王项目。不过，2011年楼市遇冷，该项目也并未如期在2011年入市，而是反复拖延入市时间。

为增加建筑面积拖延入市？

恒盛地产“接盘”三汊河地王三年多后，对地块的开发依然无实质性进展。

对此，有知情人士向本报记者表示，这个项目配套设施比较复杂，恒盛即使想尽早开工，可能也不具备开工的条件。从这一角度看，该项目不能尽早入市，恒盛地产对其付出的财务成本也很高。此外，该地块曾两度调整规划，增加建筑面积，这也可能是开发商迟迟不动工的一部分原因。

公开资料显示，居住用途地块建筑容积率(建筑总面积和土地面积之比)为2.8，建筑密度小于28%，建筑高度小于160米，90平方米及以下套型面积不得少于45%。按此计算，建筑面积约为30.8万平方米。

而记者翻阅恒盛地产的公告也获悉，“项目总面积为约21.3万平方米，其中潜在的建筑面积30.97万平方米准予作为住宅用地”。

然而，2010年9月28日，南京市规划局公布了该项目批前公示，居住用地地块上的建筑面积增加到了45.4万平方米。也就是说，这意味着建筑面积增加了近15万平方米。此后，该调整方案一下子引发了很大争议，从而不了了之。

两年之后，2012年11月9日，南京市规划局再度公布了《NO.2007G39地块项目规划方案总平面批前公示》，其显示，“规划总用地面积为113963平方米，地上建筑面积为398850平方米，地下建筑面积为148927平方米，建筑高度180米。”

当时有业内人士根据项目规划图测算，若按照此种规划方案执行，该地块将比出让时增加9.9万平方米的建筑面积。

事实上，6月末，本报记者在项目现场获悉，目前项目周边没有新房入市，但二手房成交价格在2万元平方米左右。对此，南京链家地产相关人士也向《证券日报》记者表示，周围二手房成交价格在1.8万元平方米至2.2万元平方米之间，但学区房售价更高。

如此算来，即使按照1.8万元平方米计算，该地块建筑面积增加部分销售额将达17.8亿元。当然，增加建筑面积的各种建安成本、财务费用，甚至“沉没成本”也包括在内。

售价或达楼面地价6倍

“实际上，周围学区房售价已经超过2.2万元平方米”，南京链家地产上述相关人士向《证券日报》记者表示，而且这一区域二手房市场预期向好。

值得一提的，本报记者从恒盛·尚海湾项目公司相关人士获悉，“项目预计将在今年9月份之后入市，具体销售价格还没定。”同时，该人士向本报记者介绍道，“项目是总计约10栋高层的江景豪宅，从18层到54层不等”。

如此看来，该项目的定位为豪宅项目。同时，据记者了解，该项目还将配建南京树人国际学校（初级中学）。“定位豪宅加上又是学区房，其入市价格可能要超过2.3万元平方米了”。一位熟悉南京楼市的业内人士向本报记者如是表示。

值得注意的是，此前业内曾测算，该地块的成交楼面地价在4000元/平方米以上，而规划调整后，楼面地价可能只有3500元/平方米左右。

“若以超过2.3万元/平方米的销售均价入市，这意味着项目未来售价将是楼面地价的6倍左右。”上述知情人士向本报记者表示，以此来看，项目虽然成本较高，但其利润空间并不低。

“保守估计，该地块楼面地价加上建安成本、财务费用等各种成本，如果以毛坯房方式出售，项目成本价或达11000元平方米，若今年项目入市且实际成交均价为20000元平方米左右，则其升值约9000元/平方米。”美联物业全国研究中心徐枫向《证券日报》记者表示，但利润空间并不一定非常高，因为可能会产生一些“沉没成本”。

此外，有内人士向记者透露，若以地上建筑面积39.89万平方米计算，结合该地块预计入市时间与当时房地产市场行情等情况分析，该地块销售额升值部分或达36亿元左右。