“虽然夏家胡同地块属于高端住宅用地，与恒大的操盘历史并不相符。但从现场情况来看，恒大对其应该寄予了厚望。”兰德咨询总裁宋延庆认为，恒大最终放弃，应该是“基于操盘能力、舆论风险等多方面的综合考虑”。

失利夏家胡同地块后，恒大继续参与土地竞拍，以35.6亿元拿下昌平沙河高教园区地块，建筑规模达51.1万平方米。但该地块并非传统意义的商业住宅地块，近一半面积将建公租房，政府以每平方米1.1万元回购，另一半用来建设园区安置房，回购价定为每平方米1.4万元。该地块最终成交的溢价率为16.67%，折合楼面价每平方米6964元。

“沙河地块更符合恒大的以往气质，而且不用担心销售风险和舆论压力，属于一张保守牌。”一位北京地产资深人士表示，但如果恒大想在北京快速打开局面，无论是品牌阵地还是经营业绩考虑，“沙河地块都过于平庸”，“这显然不符合许家印的性格”。

受困恒大模式

失利夏家胡同地块并非坏事，至少为恒大赢得了一张安全的入场券，但恒大的短板也随之凸显。过去依靠低价拿地、郊县大盘运作的恒大模式，成功让其登顶全国销售面积之冠的同时，也成为其进军一线城市的束缚。

“许家印对北京有着浓厚的情结。”一位接近恒大地产的人士表示，作为政治文化中心，北京对于恒大而言具有超出单纯经济利益的战略考量。事实上，在一线房企阵营中，没有进入北京的也只剩下恒大与碧桂园，后者早在几年前便已积极筹备在京拿地事宜。

宋延庆则从房地产市场格局的变化来分析。他认为，过去恒大迟迟没有进京是决心不够，因为二三四线城市能够支撑恒大快速发展。“但这些城市容量有限，加上近年来供应量急剧放大，去化速度明显降低，重回一线城市成为房企持续增长的必然选择”。他推测，恒大在年初便已制定好了缜密的投资计划，“下半年在北上广必然还将有动作”。

资料显示，2012年恒大进入全国122个城市，项目在二三线城市占比96%。虽然当年恒大销售额同比增长14.8%至923.2亿元，但净利润同比下降21.7%至91.8亿元，发展放慢之势明显。在年初的年报发布会上，许家印曾表示，恒大将改变策略转战一、二线城市。

“过往以压低土地成本来提高毛利率的方式看起来并不长久，要想获得真正稳定的高毛利率，还是要回到有较高消费力的地方。”一位北京房企相关负责人表示。而自今年以来，万科、保利、龙湖、绿地、金地、富力等房企在一二线城市的拿地比重明显上升。

“恒大已经度过了最困难的时期。只要不和万科拼量，基本上还是能够有资金空间做一些战略转型。”一位接近恒大的业内人士表示。他认为，以许家印的性格，若要进入一线城市，必然会要求迅速打开局面，做几个有影响力的楼盘，树立恒大在一线城市的江湖地位。

但这对恒大模式也提出了极大的挑战。

首先，在土地成本更加昂贵和土地市场更加规范的一线城市，恒大过去凭借自己强大的议价能力，在二三四线城市取得低廉土地的模式基本不可行。这不仅要求恒大提高高端产品的营造能力和品牌认知度，更是对资金周转和开发模式等系统性转变提出苛刻要求。

其次，擅长郊区大盘开发的恒大也不得不面对一线城市地块整体相对较小的现实，这要求恒大提高中小项目和多点布局的操盘能力。

最后，正如在夏家胡同地块遇到的问题一样，要在一线城市做有影响力的项目，就不可避免地会遇到高价地竞拍，这时无论是舆论压力还是资金承受能力，都需要恒大重新调试。

“显然，一线城市对于恒大而言，是一个全新的且更加复杂的棋局。”上述业内人士说。