而据泰禾集团2012年年报显示，：“2012年9月18日，福州泰禾参加泉州市国土资源局举办的国有建设用地使用权拍卖会，以总价人民币111,000万元竞得宗地编号为2012-16号地块的国有建设用地使用权，地块面积为108,626平方米。”该地块与泉州华大泰禾广场所在地块总用地面积一致到个位，显然是同一块地。

公开资料显示，泉州华大成立于2012年10月19日，为开发上述项目而专门成立的项目公司。

截止2012年12月31日，泉州华大总资产为6.84亿元，主要为支付的土地出让金6.66亿元。

由于泉州华大泰禾广场项目刚刚开工，尚无法产生收益，所以总资产规模大致等于福州泰禾对他的债权。由此显示出，泉州华大原来的总资产，在7个亿上下，其中主要部份为6.66亿的土地出让金。

但是，福州泰禾方面，拍下泉州华大项目地块的总成交价，是11.1亿元。这块地的土地出让金，泰禾方面只付了6.66亿元，尚有超过4.44亿未交齐。信托计划的成立，使得剩下的地价款，最后可由信托款买单，无须由福州泰禾自行支付。

于是通过信托平台融资，福州泰禾仅付出7亿元左右的资金，即土地成交价的60%，不仅拿下了总价11.1亿元的土地，还启动了后续的项目开发。

另据泉州华大项目的介绍，除7个亿的优先级信托资金外，该项目接下来还有5个亿的银行贷款计划。等于福州泰禾以这样一块地，撬动了12个亿的后续融资。

闽侯地块：款未付先抵押

“大业信托·泰禾I号股权投资基金集合资金信托计划”(简称“大业·泰禾I号”)的设计原理，与“中融泰禾泉州”信托相似。只不过，大业·泰禾I号更直接，把未缴足土地出让金的土地，拿来给信托作了增信抵押。

大业·泰禾I号原计划募集10亿元，其中优先级信托单位，由合格投资人以现金认购；次级信托单位3.5亿元，由福州泰禾以其所持福州泰屿公司的往来债权认购。募集到的资金，通过成立一个合伙制企业，用来收购福州泰屿公司49%的股权，并用于给福州泰屿公司增资。这笔资金将被泰屿公司用于位于福州市闽侯县南屿镇的住宅项目开发。

作为风控措施之一，福州泰禾将泰屿公司51%的股权抵押给大业信托，加上增资的49%，大业信托将100%控制泰屿公司。

另外一个风控措施是：“福州泰屿公司将泰屿项目占地面积为12.24万平方米的土地抵押给大业信托，土地价款7亿元(不含税费)。”

信托文件中多次提到的福州泰屿公司，全称为“福州泰屿房地产开发有限公司”，是福州泰禾的全资子公司，也即泰禾集团的孙公司。

关于信托文件中提到的“泰屿项目占地面积为12.24万平方米的土地”，泰禾集团在2012年曾发布公告称，12月21日，福州泰禾以人民币31912万元、38088万元的价格分别竞得福州市闽侯县南屿镇柳浪、元峰村两块居住、商业用地，合计面积正好为12.24万平方米，土地价正好也是7亿元，该地块与信托文件提到的南屿地块应为同一地块。

这两块土地总价达7亿元，但是上市公司泰禾集团2012年的财务报告显示，截至到2012年末，泰禾集团方面只向对闽侯县国土资源局存在2.04亿元的预付土地款。加上拿地时间是在2012年12月下旬。以上信息表明，泰禾集团方面在2012年底，并未付清高达7亿元的土地价款。

2012年初，福州泰禾将上述地块与项目置入新成立的全资子公司福州泰屿公司。

6月，大业·泰禾I号发行之际，福州泰禾以其所持福州泰屿公司的往来债权认购次级信托单位3.5亿元。由于拿地时间不长，福州泰屿公司及房地产项目不可能产生盈利，因此福州泰禾对泰屿公司持有的3.5亿元债权，差不多是那个时点上泰屿公司的总资产规模。

而这一数字，只有7亿元地价款的一半。