产权纠纷

随着中国买家大量进入美国房地产市场，像孙力博这样因投资房产而卷入产权纠纷的案例层出不穷。

纽约州执照律师陈芝媛（JennyChan）在接受本报记者采访时表示，过户前，房产律师一般会要求投资者购买产权保险，其目的在于当房产出现产权纠纷时保护买家利益。有些一次性付款的投资人为了省钱，就选择不买，但风险也会随之而来。

比如，中国投资人贾先生去年赴美购房，中介给他介绍了一套很不错的房产，卖方大卫（化名）是个第二代移民的美籍华人，房产本身属于大卫的母亲，大卫以代理母亲处理家族房产为名把这套价值100万美元的房产卖给了来购房的贾先生。

但房产过户后，大卫的母亲却怒斥大卫在其不知情的前提下处理家族房产，并宣布交易无效，原来大卫假冒母亲签字卖掉了家族房产，他出示的交易委托书也是伪造的，贾先生的房屋产权也因此受到牵连。

陈芝媛表示，像贾先生这样的案子完全是律师的责任，律师在房产过户前，必须核实卖家是否真正拥有房屋产权，若委托他人售房，其委托书是否真实有效等。

一些华人投资者也会贪图便宜去淘一些明显低于市价的“拍卖屋”，有些投资人甚至不知所购房屋属于“拍卖屋”，若稍有不慎，极易卷入产权纠纷。

蔡先生也是一个来自中国内地的买家，他在中介的指引下很快看中一套坐落在纽约皇后区的房产，但在房屋交割落户时，却惹上了麻烦。

原来该套房屋的卖家是一个香港艺人，该艺人因为财务出现危机无力偿还房贷而被银行收走了房子，房屋就成了“拍卖屋”，房屋原来的房东也就自动失去了房屋产权。

就在这套房屋产权已经归属银行的前提下，该艺人依旧以房东姿态出现并销售房屋，亏得蔡先生的律师在房屋过户时发现了这个问题，及时终止了交易，才避免卷入这场产权纠纷。

陈芝媛强调说，投资人在选择购房律师时切勿一味轻信广告，律师在业内的口碑非常重要，一个专业的律师可以帮助投资人规避投资风险，从而减少许多不必要的损失。

法学背景好投资

相较于上述投资者颇为坎坷的投资经历，纽约执照律师及法学博士王小蔓（化名）在曼哈顿的购房经历就顺利得许多。

与美国其他州不同，纽约州并未规定房屋交易过程中必须要有房屋中介参与，由于担心被中介“忽悠”，王小蔓自己上了一个房屋中介培训课程，摇身一变成了自己的房屋买家代理人。

王小蔓在曼哈顿的律师事务所工作，经过一番搜索，她很快看中曼哈顿五十五大道第八街一套标价75万美元、一室一厅的公寓，由于客厅和卧室均朝南，很多中国人都喜欢这套房子。

王小蔓庆幸自己在这套房子刚抛售时就被她及时看到，她是第一个去看房的买家，看后就立刻下单了，这套公寓的房东来自南欧，是一个职业投资人，颇讲诚信。

王小蔓对本报记者说，今年3月以来，曼哈顿的房产进入交易活跃期，年初时，买家还可以在挂牌价的基础上再砍掉10%成交，现在砍价的空间已经很小了，卖家不加价就很不错了。

而王小蔓所购入的这套公寓的成交价即是它的挂牌价，出租后每月的租金在3500美元左右，但公寓每个月要缴纳800美元的管理费，以及每月800美元左右的地产税，刨去这些成本，房租的纯利润仅1900美元，房租年收益率仅为3%。

王小蔓表示，虽然这套曼哈顿的房产租金回报率很低，但房产的地理位置极佳，升值空间大，保值性和抗跌性好，而这套一室一厅的公寓在2002年的市值是25万美元，10年后便翻了3倍。

本报记者遭遇的另一个成功的中国投资客周力（化名），也拥有法学背景，与那些在曼哈顿岛一掷千金购房的富豪不同，拥有法学博士学位的他，辛苦在纽约打拼多年后，攒下了人生中的第一个100万美元。

去年周力开始盘算着投资美国房地产，由于美国的认证律师可以直接在房产交易中充当房屋中介，无须另行考证，在交易过程中也可以直接扮演律师角色，每笔交易可省去约为房产价值6%的中介费和几千美元的律师费，若交易次数频繁，还是能省下一笔相当可观的费用。

因此，周力有着得天独厚的优势。他把投资目光集中在了康涅狄格州（Connecticut）的费尔费尔德（Fairfield）和斯坦福德（Stamford）地区。

该地区比邻纽约市，且租金回报率较高，房产价格在美国属于中等偏上。周力的房产交易大多以现金为主，遵循快进快出原则，他一般选择底子好、装修一般的房子，成交后立即装修改造，然后出租，待升值后立刻卖掉。

周力对本报记者说，他去年入手一套两室一厅的房子，成交价格12万美元，装修和翻新后，房屋焕然一新，加之今年房价略涨，上个月以22万美元卖掉，净挣10万美元。

周力表示，投资房产需要有敏锐的嗅觉，在那些价格低廉、回报率高的房子刚投入市场时就及时下单。

周力去年淘到的房子比市场价低10%～15%，加之今年房子又涨了10%，增值空间至少在20%以上。

而由于现金交易，省去了贷款的麻烦，资金到位快，比较受到卖主青睐。周力甚至去年中全心全意扑到了房产投资，每天的工作就是搜索房子、买入、装修、出租、卖出。

一年经手了17次房屋交易，本金100万美元，经过多次倒手，周力去年的净利润就高达300万美元，为了专心投资房产，他已经放弃了律师的工作，全职打理自己所投资的房产。