然而，被称为“史上最严厉”的地产调控政策在2010年出台。在限购、限贷等政策的重压下，以高端楼盘为主的绿城首当其冲，甚至因为财务危机而身陷“破产”传闻。步履维艰之下，绿城将产品线的调整作为自救的重要手段，而合肥玫瑰园正是这种产品调整战略下的案例之一。

“在调控和市场压力下，如果二期还坚持原来的定位规划会很困难，这时就需要做出适当调整，增加更多小户型以及降低总价来适应市场需求。”张明表示。

于是，2013年1月23日，陈聪等业主在合肥市经济技术开发区建设发展局（下称“合肥经开区建发局”）的网站上发现了一份公示文。

该文件显示，绿城合肥玫瑰园项目部向经开区建发局递交了项目规划变更的申请书。“按照规划变更，高层公寓规划中4号楼、6号楼由38层改为39层；3号楼、5号楼增加女儿墙高度；7号楼户型调整；8号楼层数由32层调整为38层；9号楼、10号楼层数由原规划32层调整为37层；19号楼由1个单元改为2个单元，户型调整；20号楼户型调整；以及法式合院21号组团由12单元改为8单元，规划方案做相应调整；项目规划方案、建筑单体及配套设施指标相应调整。”

根据调整后的方案，玫瑰园二期的容积率将由原本的1.8增加到1.996，局部层数增加从1~6层幅度不等，户数也增加了639户，比原来增加了23%，且小区配套公建面积有所减少，小区车位也随之改变，地面车位数量由原来的220个增加到711个。

这份规划调整公告引起了一期业主们的强烈不满。“绿城选择在春节前这段时间，把公示牌放到很少有人去的项目施工现场，此外并没有以电话、短信等任何形式通知业主。如果不是这份建发局官网上的公告，我们恐怕一直都被蒙在鼓里。”陈聪表示，“绿城方面的诚意由此可见一斑。”

部分一期业主同时认为，开发商没有经过业主同意擅自修改容积率，属于是对前期业主的“欺诈行为”，同时自己购买的物业品质也必将大打折扣，“对部分住宅日照（楼盘）会有影响，小区绿化率降低、人口密度的增加等，无疑降低了小区的品质。”

张明对此回应称，这种调整并未降低小区的高端品质，“户数增多了，就一定人多吗？”而且，公司是在拿地承诺容积率不超过2.0的范围内进行的小幅度调整，对于空间和绿化的改动极其有限，地上和地下车位占比也没有超过规定的25%。

合肥经开区建发局规划处处长许工对中国房地产报记者表示，他们已经接到了业主的反对意见，也把这些意见集中向绿城方面做了通报，并上报到了合肥市规划局。

“绿城之前并未用足2.0的容积率，这次范围之内的申请变更是合乎相关法律法规的正常行为。但由于业主的反对，目前我们还没有批准绿城的申请，具体情况只能等双方协商的结果。”许工表示。

容积率“拉锯战”

由于绿城与业主对于容积率调整与品质影响方面的认知截然不同，双方的纠纷拉锯战一直持续，并已经影响了二期的正常进度。

“二期并没有按照调整后的容积率开工，根据业主的意见，我们的方案也在反复调整之中，并一直与业主进行积极的沟通。目前，双方的矛盾正在逐步淡化，大部分理性的业主非常理解我们的苦衷。”张明说。

不过，陈聪等部分业主似乎并不这么想。

“我们并未看到绿城方面的沟通诚意和对业主应有的尊重。”陈聪说，自己和部分一期业主多次找过绿城，对方却是换不同的律师和自己见面，答复都是如出一辙——规划更改的是二期，与一期业主并无关系，因此无需主动告知。

“我们算了一下，调整后住户新增加了639户，面积增加了4.5万平方米，按照目前的市面价，企业销售增加了接近3.6亿元。”陈聪认为，一纸变更的背后将会给绿城带来丰厚的回报。这种利益的驱使，令绿城不惜让业主为品质的降低埋单。

但张明对记者辩解称，绿城的调整仅仅是为了降低项目的市场风险，绝不是出于额外牟利的考量。“按照土地成本、建安成本和相关税费来计算，玫瑰园每平方米的总成本已经超过9000元，而当时卖给一期业主的价格就达到9000元/平方米，何况现在价格已经跌下来，我们相当于亏本在卖，背负的压力非常沉重，哪还谈得上盈利？”

张明补充道，绿城拿地时曾向政府承诺，在小区内配套一个建筑面积8532平方米的小学和11760平方米的初级中学，仅这些就已经投入了超过4亿元。

合肥绿城方面表示，如果业主仍不满意公司最终的规划方案，觉得自己的利益受到了损害，可以选择退房。

陈聪则表示，如果绿城仍然坚持调整容积率，业主可能考虑诉诸法律，“我们当初是基于对绿城品质服务的信任而选择了其楼盘，但现在却对开发商傲慢而强硬的态度感到怀疑和愤怒”。

“某种程度上，这种做法在业内有一定的普遍性。”兰德咨询总裁宋延庆对中国房地产报记者表示，从拿地到开盘历经三、四年的时间，财务危机和市场调整的压力是客观存在的。不过，“这样的困局是企业自己造成的，应该由企业自身来消化，而不应把问题转嫁给消费者”。

无独有偶，同样在2009年拿地狂潮中，绿城在大本营杭州（楼盘）的拱墅区田园板块和杭州滨江区月明路地块上也有中途改变容积率的做法。

以2009年9月10日竞拍的田园板块40号地块为例，拿地时的容积率为2.0，然而拿地仅11天后，针对该地块的《杭州市半山单元和西溪城市综合体控制性详细规划局部调整公示》显示，该地块部分调整为高强度用地，容积率上升到了2.5。而绿城2009年和2010年的年报显示，该地块的整体容积率又连续上升到2.7和2.9。

一位不愿具名的杭州本地资深地产人士对记者表示，这种先高价拿地随后改规划上调容积率的做法，本身就是对拿地时竞争对手的不公平竞争，扰乱了市场秩序，更有可能滋生权力寻租的现象。

2012年3月，为了巩固房地产调控效果和防止权力寻租，住房和城乡建设部出台了《建设用地容积率管理办法》。其中规定，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。只有在符合相关法律法规并得到有关部门审批的条件下，才能做出相应的调整。

“从行业内来看，由于前期规划和实际建设情况存在一定的差别，容积率稍作调整是很正常的情况。”绿城CFO冯征对中国房地产报记者解释，“绿城即使调整也是拿地许可的数值范围之内，并且会经相关部门审批，履行相关的手续以及资金补缴等，绝不会有违规甚至暗箱操作的情况。”

上述杭州地产人士表示，由于绿城在全国范围内进行了产品线的调整，合肥玫瑰园这类“地王后遗症”的争议事件可能还会层出不穷，公司需要更加慎重应对。