“预亏”队伍排满中小房企

相对于龙头老大们的“强者愈强”，不少中小房企则在“阳光明媚”的上半年依然“深陷泥潭”。“现在的中报预告可以看到，业绩不好的基本都是以小型房企为主。”方圆地产首席市场分析师邓浩志表示。

截至目前的情况来看，2013年上半年净利润预减或者预亏的上市房企，涵盖首开股份、金融街、合肥城建、中航地产等，均为小型开发商。

其中，中航地产出现首亏，亏损金额为2800万元至3600万元，由盈转亏，同比降幅达1113%。尽管该公司屡次接受大股东旗下兄弟公司的输血，仍难改变其颓势。中航地产表示，亏损的主要原因是公司部分地产项目本期未达到结转收入条件，导致地产业务净利润亏损，从而导致公司整体净利润出现亏损。

此外如津滨发展亏损额亦达1.1亿元至1.3亿元。还有不少中小房企纷纷出现续亏，其中绿景控股亏损金额约440万元，国兴地产亏损金额为965万元。

实际上，结转项目不足几乎是中小开发商净利润下降的普遍根源，光华控股、中关村、银润投资、绵世股份等房企都因为这个原因，业绩下降幅度在100%至200%。

值得注意的是，一些中小型上市房企由于相对“起点低”，上升空间较大，适当调整策略后，业绩也出现暴涨。

高歌猛进或逐步退出?

6月27日，万科联合保利以53.72亿元摘得重庆江北区溉澜溪组团地块，刷新了2013年重庆总价地王纪录。7月3日万科在上海又以总价48.7亿元成功竞得一块商住用地，溢价率高达88.6%。随后的7月8日，万科在广州以6.03亿元的成交价把广州荔湾区的新地王收入怀中。而中海地产更是在7月11日、7月12日，在上海、合肥连续拿下3宗地块，累计耗资68.67亿元，平均溢价率达64%。

相较于大型房企的一路高歌猛进，中小房企景气指数直线下降，除了业绩普遍较差之外，退出房地产业的现象也在蔓延。日前，万方地产便更名“万方发展”发展批发业，而上海新梅置业出售地产公司股权，亿城集团转让地产股权;万好万家、绿景地产等逐步退出房地产。

邓浩志表示，目前一二线城市地价较高，很多中小房企囊中羞涩拿不到地，三四线城市楼市泡沫很大，又不敢拿地，去年年底至今年年年初没有拿地的中小房企或将面临缺乏土地储备，无法发展的结局。

“目前房地产行业已经开始向垄断方向发展了，大房企会越来越大，小房企的竞争压力则越来越大。”他表示，中小房企与大型房企比起来，融资能力是最关键的一环。“小房企的资金基本只能靠银行贷款和自身销售收入，融资面窄且融资成本高;而大型房企可以上市融资、基金、信托、海外发债等，融资渠道丰富且融资成本比较低。”

此外，邓浩志还表示，在管理水平方面，大型开发商亦远胜于小型开发商。“大型开发商现在施工已经实现产业化，从拿地到销售不到一年时间，而中小房企可能需要一年半到两年的时间。另外大型房企产品线复制起来非常快，而小房企每个项目都要重新设计、采购等，时间和成本都高出不少。”他表示，小型房企未来要么被收购，要么就转型做其他的行业，未来举步维艰。

专家说法

利率市场化改革或恶化小房企发展环境

对于今年上半年上市房企的表现，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，尽管目前已经公布的上市房企中报预告半数飘红，但由于下半年流动性趋紧，形势远不如上半年乐观，一旦调控加码，企业资金链将面临巨大风险。

南都记者了解到，7月19日，中国人民银行通知决定，将全面放开金融机构贷款利率管制。张宏伟认为，放开金融机构贷款利率管制后，大型品牌开发企业由于需求额度较大，具有和银行议价的优势，将可争取到利率较低的贷款。而对于中小开发企业来讲，由于贷款审批环节复杂，贷款成本明显高于大型品牌开发企业，将导致中小开发企业生存环境更加困难。

“比如去年以来，建设银行已向全国38家分行规定‘分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款’。”张宏伟表示，对于中小企业来讲，融资渠道收紧，借助民间资本有可能会使其更加负债累累，整个行业或因银行对于中小房企开发贷款的收紧而导致大洗牌加速。

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标杆房企加快抢占市场份额

其实随着中小房企的落寞以及大型房企的走强，房地产行业的集中度越来越明显。根据中原地产研究部统计数据显示，今年上半年标杆房企销售额占全国商品房销售额的比率为12.3%，增速为19%，增速环比2012年增16%，标杆房企抢占市场份额速度加快，行业集中度进一步提升。

统计中所涉及的标杆房企实为包括万科、保利、恒大、中海在内的十大房企，可以看到的是，标杆房企上半年销售面积占全国商品房销售总面积的7.2%，而在2009年，这一比率仅为3.8%，五年翻一倍，即便是2012年，这一数值也仅为5.7%，提升速度也在加快。

声音

目前一二线城市地价较高，很多中小房企囊中羞涩拿不到地，三四线城市楼市泡沫很大，又不敢拿地，去年年底至今年年年初没有拿地的中小房企或将面临缺乏土地储备，无法发展的结局。

———方圆地产首席市场分析师邓浩志