解读

市区价格高，购房者抗性增强

7月开盘热销的刚需盘，性价比无疑是最大的吸引力。然而，这样的热销并不具备普遍意义。

有策划公司负责人对记者坦言，目前市区的多数楼盘，价格居高不下。许多改善型项目受制于价格，人气出现不同程度的下滑，因此都不选择开盘而是直接“有客就卖”，去化不尽如人意。先知先觉福州公司总经理张炜胜表示，“福州房价总体已达到高位，过高的房价已经钳制了原本的刚性需求。有效购买力被大面积压制。”

据了解，目前福州市中心在售项目均价基本在2万元/m以上，外围区域比如金山、北区等，价格也基本在1.4万元/m以上。不仅价格高，涨幅也超出许多人预期，尤其在6月份，福州房价更是领涨全国。不断上涨的价格让购房者产生观望抵触的情绪。

因而，一旦有价格较低的项目出现，就会吸引整个市场的关注，引发原本被压制的需求入市，集中在为数不多的几个项目中消化。因此7月份开盘的刚需盘大多能热销。

此外，市区过高的房价也产生了挤出效应。在市区买不到房子的客户转移至更低价的区域买房，市区有效购买力不断被减弱。目前闽侯板块开盘不少，价格上也有优势，许多购房者都向闽侯转移。CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东认为，“这个市场就是刚需主导的市场，在一定程度上五城区成交就失去了一部分购买力支撑。”

购买力透支，市场热度降低

“从月成交曲线就能看出，7月份的成交数据并不意外，只是6月份成交出现了小插曲。”张炜胜解释道，6月份是因为开发商半年冲量，作为一个半年收官节点加速成交备案，因此成交翘尾。“7月份的数据更能体现市区楼市真实的情况。从4月开始就不断下滑。照此趋势，1000多套也算正常。”

据统计，福州上半年签约近13000套，创下自2010年以来近四年的峰值。尤其是今年第一季度整体呈现量价齐升的态势，市场成交量持续的上行，消耗了大量的客源，包含市场低迷时期的积压购买力，亦有新购买力，同时也透支了后续的发展。

徐鹏志补充道，“第一季度火热，第二季度下降，在体力被不断消耗的下半场，第三季度便出现透支的端倪，这都需要一个恢复的过程。”

一市区项目营销经理告诉记者，“从5月起就能明显感受到市场热度的下降，不论是来客还是来电量都有所下滑，而许多客户也多抱着再看看的观望心态，一改此前的着急心态。”然而，即便是观望、被透支，市场中也依旧存在购买力，只不过出手更加谨慎。