有着“囤地专业户”之称的新世界中国（00917.HK）吃透土地溢价的故事从来不缺传奇的情节，依靠其“十年盘模式”，近几年间新世界在内地大量囤地。

8月1日，记者在广州（楼盘）岭南新世界家园六区项目现场调查发现，尽管这一项目从拿地至今已经过去了12年之久，但至今这一项目仍未开始销售。

根据新世界公司2012年报显示，财报内所列正在发展中的40个项目，有八成项目开发周期长达5年以上，其中有项目甚至长达10年，至今依然处于规划中，存在囤地、捂盘的嫌疑。

“十年盘模式”

在岭南新世界家园六区项目现场，十多栋住宅楼正在建设过程中，部分建筑已超过规划中的竣工期限。“目前公司并未推货，估计要在明年才开始会逐步推出。”8月1日，新世界中国销售中心的销售人士对记者介绍。

而这个项目的所在地正是当年新世界中国在广州获得的“种猪场”地王地块。据岭南新世界项目销售中心的销售人士向介绍，该地块已经并入新世界中国相邻的项目岭南新世界中一起开发，去年年底已经建好部分单位，已有单位出售。

广州市城市规划局规划公示栏显示，这一项目规划公示的日期为2011年4月。但事实上，早在这一项目动工前，该项目已经被质疑囤地超过五年之久。据悉，新世界中国在2006年通过公开拍卖获得该土地，因土地一直处于荒地阶段，外界在2010年质疑其存在囤地的嫌疑。

对此，新世界中国予以否认，并公开表示因征地手续的问题，公司延迟至2009年8月才接收土地，并许诺在2011年动工。且因该土地邻近广州岭南新世界项目，因此将并入岭南新世界的其中一个部分合并开发。然而，对于征地环节的历时之久以及接收土地至动工之间周期较长的原因，该公司并未作出解释。

“从拿地到收地，花了3年，收地到动工，又等了两年，动工之后又进入分批完工和分批销售环节，耗时3年以上。”一位上市港资房企项目开发经理曾向记者如此描述港资房企最擅长的内地囤地模式，即“十年盘模式”。

“开始只是动工少部分项目，随后不断延长完工期限。”上述经理指出该模式最重要的一个做法。

以岭南新世界项目为例，除了“种猪场”地块外，该项目不断更改各期的完工计划。记者整理新世界中国近5年的年报发现，该项目二期在2007年规定计划完工时间分别为2007年12月和2008年10月。但是，在2008年的年报中，这一项目二期的计划完工期又延迟至2008年10月和2010年10月。随后，数期工程均延迟完工的进度，这意味着，本该在几年前建好的房子留待今天才逐步出售。

媒体曾给新世界算过一笔账，以“种猪场”地块为例，新世界中国于2006年拿下该地块的价格为5.7亿元，楼面地价达3735元/平方米，成为当时的“地王”。在2006年，该地块所处的岭南新世界单位售价为3000元/平方米，7年后，该项目的单位起步价已经高达2万元/平方米。除了考虑建安成本的投入有一定上涨的因素外，如今的楼价已是7年前的7倍。

坐等升值

“种猪场”地块仅仅是新世界囤地的一角。

新世界中国近5年的财报显示，该公司在全国包括北京（楼盘）、武汉（楼盘）、海南（楼盘）等地均有通过漫长的开发周期进行囤地的嫌疑。而北京则是新世界中国在内地囤地的重灾区。

据记者的不完全统计，在2012年财务年度，新世界中国在北京持有发展或发展中的楼面面积约112.47万平方米，而规划中的楼面面积约98.79万平方米，约占总发展中总数的87%。而大部分项目的开发周期已经从2005年前开始计算。

面对市场对新世界因漫长开发周期存在的囤地嫌疑，该公司曾以“企业不愿意拿着地坐着等升值，项目投入大量资金，股东都需要回报”应对外界的质疑。但有香港投资人士表示，“坐等升值也是对股东长期回报的一种体现。”

事实上，新世界中国通过囤地而获得的利益相当可观。今年6月初，新世界地产将上海（楼盘）市黄浦区的一个地产项目以近80亿元人民币的价格出售，而新世界于1993年仅以7.5亿元获得了这块土地，在20年时间里，地块涨幅超过十倍。

而在地价飞速上涨的北京，新世界的新景商务楼也成为“坐等升值”的典范。据悉，该项目的地块总建筑面积69872平方米，其中包含写字楼37814平方米和商场11600平方米，合同价款只有675万元，市场推算该项目的楼面价地价仅为96元/平方米。然而，该项目周边同类物业单位目前的售价已经超过5万元/平方米，甚至有部分优质项目已经突破10万元/平方米。

虽然有关部门多次表示严厉打击囤地行为，但是，由于惩治机制、罚款落实等原因，闲置土地的治理效果并不理想。至今，只有少部分项目因被国土部点名而遭到处罚。

以广州为例，在公布的多份闲置土地名单中，知名房企的项目甚少出现在名单内，出现在名单内的项目，随后也少见罚款等惩治措施。

日前，广州市国土房管局和市法制办起草了《关于我市土地节约集约利用的实施意见》并公开征求民意，政府表示，今后由于企业原因导致土地闲置的，经批准延期开发涉及土地增值的，应补交增值地价。而这一文件的变化，无疑等于给房企延长开发周期留下了喘息的空间。