(原标题：房产税改革的推进要点)

缘起：在我国现行税制下，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，征收范围限于城市、县城、工矿区、建制镇。对于自用的按房产计税余值征收，对于出租的房屋按租金收入征税，目前对个人非经营性住房暂免征税。近年来，我国加快了房产税改革的进程。2011年，重庆与上海几乎同时宣布开展个人住房房产税改革试点，并公布了试征房产税的方案细则，自此，房产税再次引起社会各界的强烈关注。今日刊发的两篇文章，就从不同角度对房产税问题进行了探讨。

我国目前以房地产制度、财税制度等一系列改革作为组成部分的全面改革，已进入深水期、攻坚期。全面改革的大方向已经明确，关键是进一步提高实施方案的可行性。这需要我们以更大的决心、勇气、智慧和可行方案，在正确方向下推进实质性的改革进程。有关管理部门的改革文件已多次明确规定要扩大房产税改革试点，表明这一改革方向已经被锁定。但要提高实施方案的可行性，还需要对其做出更为合理化的设计。比如，前一段时间热议的“国五条”中关于交易环节严格按照20%征税的内容，虽然原来就有这样的政策框架，但这一次很多人感觉难以执行，就是因为没有实施的细则，也没有配套的政策。结果导致很多地方出现抢搭末班车、在政策细则没落地的时候赶快成交的情况，一度形成了房产交易的井喷行情，甚至逼出了荒唐的离婚潮，这就是政策与信息都不配套所造成的副作用。在这种牵一发而动全身的事项上，调控和改革必须做好顶层设计，注重理顺机制，全面协调，才能够让好的动机取得好的结果。

目前，对于房产税改革的一些相关情况和认识值得我们认真考虑：

第一，中国居民住房自有率的水平很高，但是差距在拉大。福布斯有一个调查结果披露，中国富裕阶层至少40%有3套以上的住房;北京大学的调查结果也显示，近九成中国家庭拥有产权房，超过10%的家庭拥有两套以上的住房。这些调查结果精确不精确可以讨论，但是中国在高住房自有率的基础上，自有住房的差距确实在拉大，这是需要得到税收等经济杠杆调节的。

第二，在住房方面遇到困难的主要是什么人?现在问题最突出的是城镇低收入阶层和收入夹心层。特别是进城的原农村居民。农民工也要有地方住，但“住有所居”靠什么?“收入夹心层”觉得自己应该过体面的生活，但是到了买房的关口，往往力不从心，千方百计买了房的人不得不当“房奴”，可能更多的人是望房兴叹。所以在城市中心区商品房价不可能压得很低的情况下，必须大力增加对低收入群体的保障房供给，并对他们采取合适的“宜居租房”机制。

第三，作为国民经济重要组成部分的房地产业的健康发展，需要相关税费的整合式通盘改革。税费的作用，既可以减少房地产市场泡沫，抑制肆无忌惮的炒作和提高土地集约利用程度等，又可以为地方税体系的健全和收入分配、财产配置的优化提供正面效应。在保障轨和市场轨的“双轨”统筹下，从不动产开发到住房交易，再到住房保有各个方面的税费的合理化整合，不可避免地应包括在住房保有环节的税收要从无到有。

第四，我国对消费住房的房产税可否实行“普遍征收”?这直接涉及房产税改革的方案设计思路问题。笔者虽然一向力主推进房产税改革，但一直强调主要是调节高端住房消费。作为牵一发而动全身的改革，在这个事项上只调节高端的原则非常重要，应及早明确，给全社会吃“定心丸”。美国式的“普遍征收”不适合中国国情，会使这一改革无法施行。在可以预料的历史阶段内，只应当是“高端征收”。也就是说，开征房产税时应该有“梯级差别”，比如第一套住房不征收，或是人均居住面积的指标应该放宽松一些予以免税，第二套住房税率可考虑从低，第三套开始再按标准税率征收，这样可以给房产税的框架建立和征收工作减少阻力，使之较为顺利地推进。至于那些因房产税经济负担作用由空置转为出售或出租的房子，可以减少房屋空置率，提高租房市场上的供应量，从而平抑房租的涨幅，是明显的资源配置优化和提效。

第五，是什么人在反对房产税?一是一些开发商，但客观地讲，不是全部开发商都反对，比如潘石屹就明确认为对三套以上的住房征房产税是很有必要的。二是一些学者，见仁见智，各有其主张(这里不展开讲)。三是网民，其中大多数是年轻人。网上活跃的这些年轻人，主要是应该得到保障房供给的中低收入人群，而我们讨论的房产税如果明确是调节高端住房消费的话，本来不会跟他们有什么直接关系，但是他们心目中的预想是：只要有可能就要买自己的产权房，如果进而要被征税，就要坚决反对。同时，由于调控当局“定心丸”没有送到位，个人理解不同，往往导致民间反对房产税的声音很大。四是很多官员对房产税改革持反对意见。在当今中国，从中央到地方的官员一般都有好房、大房，还有不少人有多套房。是不是有多套房子的官员都有违规行为?那也未必，多数还是各种历史因素造成的。但这已形成了现在的既得利益群体。所以，我们要化解既得利益的阻碍，按总书记说的，“突破利益固化的藩篱”，把房产税改革往前推，最大限度地化解对立因素，在渐进改革中徐图实际进展。

另外，我们注意到前一段时间很有影响的一种建议，就是应该把重庆、上海两地的试点先停下来，由人大立法以后审批通过，然后全国一起实行。这样做会怎么样?我想对比作几点评论：第一，这样一个注重立法的思维方向是对的。第二，在有很多争议和很多观点对抗的情形的情况下，由人大立法来解决问题，什么时候有望可以操作?可能五年、十年都难以争出眉目。现在存在如此剧烈的矛盾冲突、带有如此强烈感情色彩和观点争议的房产税要立法的话，怎么把它的立法和中国改革的推进相对接?我们无法回避这个问题。第三，中国正处于急剧转轨的时期，把一些初创期的规则强称作“法”，也就无法保证其严肃性，这是改革推进过程中必然会面临的问题。

党的十八大之后的改革机遇是极为宝贵、极为重要的，人们期盼了这么久，终于听到决策层这么强烈的改革信号。我们都在关注今年的改革文件突出什么重点，并更多地关注十八届三中全会的指导文件，因为这关乎国家前途、民族命运。未来中国很多的改革事项怎么制定实施规则?都等着立法是等不起的。

考虑到理想和现实的矛盾，有必要学习邓小平的改革智慧，对大方向有判断之后，在改革的实际步骤方面应减少争论和允许先行先试。有些事情形不成共识，总得允许先行先试。在顶层规划提高水平的同时，要特别给出信号，继续允许摸着石头过河，待经验积累到一定程度的时候，才可能由改革的“红头文件”上升为“暂行条例”或“条例”，再以后，有了一套基本稳定成熟的规则了，才有望上升为“法”。