刘守刚：什么样的房产税既合法又合理

怎样的房产税才合理

房产税合理性的一个方面，已被相关论者反复强调。那就是，它是为基层政府公共服务提供资金支持的税收。房产税另一方面的合理性，也被人注意到了，那就是以房产价值作为分配税收负担的工具，从而达到调节贫富差距的目的。不过，要让房产税取得合理性，更为重要的是要用它来代替现行的土地出让金制度。

对于土地出让金制度，许多人注意的是其不合理性，即它把地方政府变成了逐利的经济人，扭曲了政府的行为，同时又因为政府的双面垄断行为（既是土地收购储备的唯一购买者，又是土地使用权的唯一出售者），而破坏了房地产市场的竞争性。不太为人关注的，是它的合法性问题，即该制度存在着严重的法理难题：既然城镇土地为全民所有，而使用权包含在所有权内，那么拥有所有权的全民在购房时，为何还要花钱购买使用权？

因此征收房产税后，基层政府取得了合法财力工具，此时就应废除土地出让金制度。就是说，代替土地出让金构成征收房产税的合理性。但问题是，土地出让金制度不能简单地废除。若简单废除，那么含有土地出让金的旧房产与不含土地出让金的新房产相比，价差太大，这会毁灭整个房地产市场。因此，要废除土地出让金制度，就需要想方设法给这种状况解套。

要实现这一点，笔者以为，遵循的思路仍是上述“普遍征收、等额退还”的房产税模式。就是说，政府仍可对所有新开发房产征收土地出让金，但应对本市市民（或居民）在其新购住房时，按设定的标准地段、标准面积和标准容积率计算，将其所对应的土地出让金退还，只就他超标准居住面积征收土地出让金。这样，事实上所有的市民（居民）都将免费获得标准定额的土地使用权，真正实现全体民众对土地的所有权。只有富裕阶层因其多使用土地资源而缴纳“拥挤费”，其缴纳的土地出让金，法理依据是超标准土地使用费而非“使用权”。

这样的做法，可以给未来废除土地出让金制度解套，不会人为造成对市场房价的干扰。当然，这一方案最大的问题是，将造成新购房者和原购房者之间的不公平。其缓解方案是，对于已购买房产的市民，可以采取同样的办法退还其标准定额范围内的土地出让金。限于政府财力，这可能需要分期分批进行。可以预见，在未来相当长时间内地方政府新收取的土地出让金，将不构成政府的收入，而成为退还定额内土地出让金的基金。

（作者系上海财经大学中国公共财政研究院副教授）