每经记者李婷发自福州

作为“赶潮”地产再融资的21家房企之一，大名城（600094，SH）8月25日公布为旗下福州永泰一宗温泉旅游地产项目定向募资30亿元。目前地产再融资操作不明，业内认为该方案“探路”意味浓重，该项目是大名城4个一二级联动开发项目之一，一旦成功，将为此类项目再融资铺路。

不过，《每日经济新闻》记者了解到，目前福州周边将有近20个温泉旅游地产项目放量，其中不乏碧桂园、富力等实力地产商和千亩大盘项目。当地业内人士认为，大名城永泰温泉旅游项目地理位置相较其他区域偏远，预热时间较长。

计划售价难盈利？

据大名城的定向募资方案，该项目名称为名城永泰东部温泉旅游新区一期，总投资43.64亿元，位于福州市永泰县葛岭镇。项目可销售住宅面积87万平方米，可销售商业面积3.32万平方米，预计销售额58.84亿元。

上述43.64亿元的总投资，包含土地成本4.11亿元，前期费用3.32亿元，基础设施配套费4.21亿元，建安成本19.28亿元，公共设施配套费6.04亿元，建设期间费用（含不可预见费用）6.68亿元。也就是说，在不包含税费、宣传等费用的情况下，可销售部分的平均成本为：总投资43.64亿元/可售面积（87+3.32）万平方米=4831元/平方米；而可售面积每平方米的均价为：总销售收入58.84亿元/可售面积（87+3.32）万平方米=6515元/平方米。

该项目经济效益情况预测为总销售收入58.84亿元，利润总额15.20亿元，净利润8.34亿元，税后投资利润率19.10%，销售净利率14.17%。税后利润率要达到19.10%，其可销售部分单价6515元能实现么？

“4831元/平方米的成本中，还不包括营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、印花税以及契税等其他费用。”业内人士透露，楼盘竣工后，测绘费，预售证交易费，销售许可证及面积测量费等等，这些收费项目至少有30项，费用总计400～500元/平方米，再加上营业税、所得税，每平方米税费成本超过1100元。

加上税费成本，上述项目实际成本将达到6000元，还不包括宣传广告等费用，可见按6515元/平方米进行销售，盈利无法满足其预期收益。“要实现税后近20%的利润，售价至少要达到约8000元/平方米。”上述人士表示。

周边售价仅六七千

福州璞一天知地产营销总经理王峰认为，葛岭镇住宅单价要卖至8000元有难度。

永泰县葛岭镇，地处永泰县东部，距福州市区37公里。永泰县地热温泉是全国三大温泉区之一，除了大名城之外，还有冠城大通、郭氏地产等纷纷在该区域跑马圈地，多个千亩大盘将推出，远期可期。

不过，目前永泰旅游地产还没有进入投资热点。走高速从福州市区到永泰，车程需要40～60分钟。目前该区域配套设施缺乏，相比之下，同样推温泉旅游地产项目的福州近郊的贵安、闽侯等区域则更受市场关注。

“贵安目前的配套设施已经相对成熟了，从福州市区直接就有公交车抵达，教育、星级酒店配套都已经成熟。”王峰告诉《每日经济新闻》记者，永泰虽然这几年也陆续进入一些大型的房地产开发商，但都是相对零散地开发，主要的旅游地产产品也是以度假型的别墅为主。“高层住宅旅游产品，贵安的均价也不过6000～7000元/平方米。”王峰认为，目前永泰推出8000元/平方米的高层住宅项目显然很难具备吸引力。

而福州中原地产总经理蔡俊认为，目前福州温泉旅游地产概念的大盘体量着实不少，但也并非马上释放，前后至少需要5～10年才能逐步形成规模，这期间的住宅体量也是逐年释放，但若这波行情在短期内集中推出，必然造成放量过大，只能依托价格去化，关键在于旅游地产后续的发展空间和持续动力。

永泰旅游项目的定位难题

王峰告诉记者，永泰已推出的旅游地产项目比较成功的产品类型基本都是别墅。“永泰的资源优势、地理位置配套等条件决定了其产品类型应该偏向度假型，而这类产品主要是以别墅为主。”王峰表示。

然而国家对于别墅开发一直都有禁令，业内人士认为名城永泰项目如要获得市场认可，最初推出的产品类型很可能就是别墅。“高层住宅销售需要等到相关配套设施已经更完善之后，才能够吸引消费者。”王峰表示，如果推出度假别墅项目，就意味着将跟政策相冲突。

福州一业内人士表示，从目前获得的消息来看，名城永泰东部温泉旅游新区一期的可售产品很可能以“多层住宅”即别墅+普通住宅的组合模式，相对于普通住宅，开发别墅更适合目前永泰楼市现状，所以，可以预测该项目未来投放市场的第一批产品会是别墅，相关交通、生活等配套设施逐渐完备之后，才会慢慢推出普通住宅。

而对于上述分析，大名城方面回应，现在是增发敏感时期，不接受采访。