量价齐升将延续

今年以来，我国房地产市场持续回暖，量价齐升的态势有望延续。国家统计局数据显示，1-8月商品房销售面积7.08亿平方米，同比增长23.4%；销售额45724亿元，同比增加34.4%。

长城证券对其重点城市销量和房价近期监测数据显示，上周重点城市销量指数环比上升15%。其中一线城市销量环比上升24%，二线城市环比上升10%。今年以来平均销量指数同比增加11%。此外，重点城市房价指数环比上涨2%，其中一线城市房价环比上涨6%，二线城市基本持平。今年以来，平均房价指数同比增长了6%，9月全国楼市继续呈现成交上扬、价格上涨的趋势。

“此前土地市场热情高涨，带动了消费者对商品房的购买预期。现在北京新建商品房的库存正处于历史低点，只剩下6万套左右，这一数量是非常少的。一线城市的购买热情在热上加热，三四线城市则不断趋冷。”沈力男告诉记者，虽然目前有业内人士认为房地产业已进入“下半场”，但是我们认为房地产业的黄金期还没真正到来。过去二十年的发展，只是解决了部分人的住房问题，但是多数人没有住到好房子。因此，这种住房改善性需求在未来二十年会唱主角，追求舒适住房将成为住宅市场新的发展方向。

沈力男认为，下半年房地产业较上半年来说应该会更加火爆。“泰禾集团从现在到年底有十多个楼盘要开盘，下半年是关键时期，开盘的数量要比上半年多，我们对下半年的业绩充满信心。”

尽管商品房销量持续增长，房地产公司业绩大幅回升，但是上市房企的股价却不温不火。统计显示，地产行业指数较今年年初下跌5.34%，招商地产等龙头股价年内下跌超过10%。业内人士认为，与创业板、银行等蓝筹板块相比，地产板块的估值洼地更加凸显。在政策转暖和成交量上升的基础上，地产板块估值具有一定反弹动能。

房企分化“强者恒强”

从房地产三季度的销售情况看，仍然保持着较快的增速。这也为开发商未来结算收入增加打下基础。

数据显示，金地集团8月单月销售额较去年同期上涨81%，恒大地产、融创中国紧随其后，较去年同期上涨超过50%；反观中小房企，中渝置地、深圳控股等公司由于推盘周期的影响，8月销售额有所下降。

与规模房企相比，中小房企的销售更容易受到单个项目的影响，业绩具有明显波动性。对此，旭辉集团董事长林中认为，“未来的行业格局是，在一二线城市，一定是强者更强；中型房企会面临不进则退的尴尬，小型房企则会走向专业、细分或者被淘汰；而三四线城市的房企则会随着城市化的成熟逐步消亡。”

林中表示，随着地价不断被炒高，中小房企在一二线城市拿地非常不易，而三四线城市楼市泡沫很大，中小房企又不敢拿地，这导致很多中小型房企面临缺乏土地储备、无法继续发展的困境。相比大型房企可以通过上市、基金、海外发债等方式融资，中小型企业融资难度更大。再加上受主营业务行业背景和业务量限制，中小房企很难做到专、精、深，特别是跨行发展的中小房地产企业，受近年来调控政策、融资成本高和负债率高等多重因素制约，已经有不少企业主动退出或逐步撤离房地产行业。