后续调控措施或逐渐转向
亚豪机构统计数据显示,10月北京预计入市的30个项目中,目前已经公开预期售价的仅有7个,其中位于亦庄区域的金域东郡项目,首次开盘报价为33000元/平方米左右,赫然成为区域价格标杆。
亚豪机构副总经理高姗称,今年以来,北京住宅市场价格呈现一路上涨的趋势,后期入市项目售价必然高过前期;同时,8月14日亦庄区域地王的横空出世,也极大地提升了项目定价预期。
地王的影响力究竟有多大,从一些预售楼盘的价格就能感受到。据记者了解,位于南四环即将入市的某楼盘,此前的预期售价在35000元/平方米左右,当房山区域地王出现后,该楼盘的预期售价也乘势水涨船高。记者通过多方渠道了解到,该项目的销售价格预计将突破4万元/平方米,明显超出了该区域在售项目的成交均价,如何通过预售许可证的审批看似是个问题。不过,从目前北京多个在售项目的销售方式来看,精装修合同拆分,成为了开发抗衡“限价令”的有力武器。
“涨价的这5000元,可能通过精装修合同拆分来实现。”一位接近项目的业内人士对记者表示。30万~80万元不等的精装修费用,对于购房者而言成为不得不买的“账”。
对于楼市的下一步发展,“预计银十很可能延续上涨趋势,从目前市场看,房企销售任务完成得非常好,很可能四季度开始追求高利润,而且各地频繁出现的地王将导致市场定价权完全掌握在开发商手中。”张大伟表示,在这种市场环境之下,购房者很可能恐慌性入市。
同时,供需矛盾的加剧也影响了北京楼市价格上涨的速度。亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存告诉记者,北京市主城区内的住宅用地几乎断供,目前的住宅用地供应多在5环外到6环半的位置。
“去年北京市共有3.5万套的供应,但限购后北京的年度新房的需求量在10万套以上,供需比例失调,促成了新房成交价格上涨。同时,供需失衡,也增加了房企的预期,揣着卖成了房企的共识。”陈宝存说道。
对此,张大伟指出,从目前市场看,虽然“金九银十”量价上涨已成定局,但限房价、竞地价、每年2万套的供应量,以及其他长效机制将可能在四季度逐渐出台,这次措施有望逐渐抑制房价的上涨幅度。
“北京楼市后续的调控措施将逐渐转向:在高端市场由商品房主导,中端市场由自住型商品房主导,低端市场由保障房主导,改变之前的整体市场格局。”张大伟表示,如果供应量足够多,对市场的影响将非常大。
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