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“瑞安是在弃车保帅，出售部分非核心资产，有助于提高资金周转效率，轻装上阵。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者分析，瑞安罗康瑞的商业地产帝国虽然特色鲜明，但因为其运作模式决定了其资本周转率低的问题很难得到彻底解决。
上海中原地产研究总监宋会雍也对时代周报记者称，瑞安“旧城变大型综合体”模式自上海成功后在全国多个城市都陆续迈出步伐，土储水平从2006年末的700万平方米一跃升至1310万平方米。虽然旧改项目地价有谈判空间，但商业地产项目的培育期相对较长，对企业的资金实力要求非常高，单体项目动辄上百亿，扩张后对瑞安的资金要求成几何级增长。
在宋会雍看来，瑞安在港资企业中实力较薄弱，不敌新鸿基、太古等大佬，而瑞安连续多年高额支出动迁费用，负债率居高不下，让瑞安的“天地模式”陷入僵局。
在去年年报中，截至2012年12月31日，瑞安现金及银行(行情 专区)存款总额86.33亿元，而负债净额则高达260.35亿元，净资产负债率达到70%。据美银美林此前发布报告称，到2015年前瑞安有3批主要离岸债券需偿还，总额达102亿元，相当于瑞安2012年合约销售额的1.9倍，这并不是一个让人轻松的数字。
在此背景下，公司集团主席罗康瑞称希望通过自身的变革获得重生，未来放弃旧改事业，并逐步降低负债率，争取在2015年时降至50%。瑞安在回答时代周报记者的提纲中称，公司已超额完成人民币110亿元的全年物业销售总目标，目前持有现金充裕。据瑞安今年的中期业绩报告显示，净资产负债率为59%，较此前70%有所好转。
但面对依旧高达228.35亿元的流动负债，瑞安需要施展财技来疏通资金链。时代周报记者梳理后发现，出售物业，仅是近期诸多融资安排中的一个。上海瑞虹新城近期获得了包括国开行等5家银行的100亿元的资金授信，将主要用作拆迁土地用地的长期资金。而在此之前的10月31日，瑞安引入全球另类投资资产管理公司Brookfield作为中国新天地的策略性股东，折合人民币45亿元的资金，用于偿还到期债务及物业开发。
新天地分拆仍无时间表
中国新天地是瑞安旗下商业物业的资产管理、营运及销售平台。瑞安一直计划分拆中国新天地上市，降负债也是目的之一，但这一事项迟迟未有进展。
瑞安在回答时代周报记者的提纲中称，中国新天地的上市将视乎市况及估值，同时需要取得债权人及票据持有人的同意，“不过，Brookfield成为中国新天地策略性基础股东，也是分拆中国新天地的一个重要的步骤。”
据瑞安方面透露，Brookfield首次投资5亿美元资金，主要投资上海新天地、新天地时尚、企业天地1期、企业天地2期、瑞安广场及虹桥天地，合计66.3万平方米，物业价值为260亿元人民币，经调整后的净资产值为120亿元人民币，投资作价折让8.83%，折让接近其他中国商业地产上市公司的市账率估值，如恒隆、太古、九仓、Capital retail等。这笔投资可转换成中国新天地上市扩大股本后的21.8%的股权。
11月20日，瑞安房地产向其票据及永久证券持有人征求同意，分别修订其人民币票据契约、美元票据契约、新加坡元票据契约及永久证券的若干条款，以完成有关交易及分拆上市。
“这是中国新天地上市重要、策略性的两步，”瑞安方面称。
截至目前，哪些资产会注入到新天地中，亦无说法。据时代周报记者了解，今年3月，瑞安就已正式成立中国新天地公司，有意将旗下的商业资产打包装入其中，谋求分拆上市。截至目前，中国新天地已经经过近半年的独立运营。被委以重任的黄勤道，今年年中由瑞安调任新天地行政总裁。
目前，瑞安旗下拥有400亿元的地产项目，其中200多亿元已落成，另约200亿元则属在建项目。目前，集团的收租物业涉80万方米，年租金收入约11亿元，现阶段暂不清楚哪些会出售或注入新天地。 | 
