合众养老转租房遭质疑 被指容易成另类房产投资

按照《保险资金投资不动产暂行办法》第十三条规定，险企“不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。”因此，保险公司所开发养老地产只能通过出租而不能通过出售方式。

对于合众人寿推出的“可转租”模式，一业类人士指出其相比于传统出租模式已有很大突破。

“传统的出租面临诸多不确定性，如何时住进、何时离开，尤其对于终身入住这种模式而言，这种不确定性又容易引起没房住和住不到房两种情况。对于试水大规模开发高端养老社区的企业而言，必须考虑避免房屋闲置。采用‘可转租’方式，对于企业而言将房屋出租权转让给投保人，企业可以通过趸交保费及服务费获得收益，将险企投资房地产的回报周期缩短，从而降低企业风险。”

事实上，合众人寿董事长戴皓此前在接受媒体采访时就已表示，大量持有养老房产“确实会给公司带来一定资金压力”，并建议养老房产实行“租售”结合模式，养老社区“可转租”房的出现或可看成其在现有监管下采取的创新之举。

不过，上述业内人士同时也指出，在当前严格的房控政策下，也要警惕一些人将“可转租”房作为另类投资工具。“随着我国老龄化社会的加剧，未来养老资源会比较紧张。‘可转租’这种方式的租金是由投保人和租户自行商定的，所以这种方式也可能会取代之前的房地产投资，变成一些人的投资工具。”

在我国，根据《合同法》第214条规定，“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。” 为了规避这种现象，获合众人寿“优年社区”70年入住权的客户需每满20年与合众人寿签定一次租住手续。

合众人寿相关负责人向时代周报记者表示，推出“可转租房”是基于客户的多样化以及市场实际情况作出的尝试。

保单收益难抵社区费用

与传统的人身保险相比，与养老社区挂钩的“保单+实物”模式更突出养老社区入住权，其具体是指客户购买某一类保险产品，在取得投资收益的同时享有入住养老社区的资格。

据合众人寿理财规划师介绍，购买合众人寿“乐享”30万的产品，合众人寿会根据与客户所缴纳的保费对应的保额返现。返现比例为第一年返对应保额的10%，第二年为20%，从第三年开始直到70周岁，每年返保额的30%。