房价与地价你追我赶 一线城市调控目标很难完成

土地热卖、调控升级、精装分拆、以房养老、自住型商品房、小产权转正……这些陌生或熟悉的词汇，谱写了2013年中国楼市的奏鸣曲。这一年，绝大多数城市房价依旧延续着“边调控边涨价”的规律。开发商一再声称自己不再是暴利行业，但却勇敢地在各地争抢“地王”。面粉贵过面包了，面包还在限购中。五味杂陈，一间房子仍是希望与绝望的混合载体，有房的和没房的，都在期待着楼市2014的变革。

失控的调控目标

2013年楼市，以土地市场的热闹开局。仅1、2月份，北京土地成交额已达230亿元，超过2012年全年土地出让金收入的一半。在此背景下，2月20日，国务院会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施，即史上最为严厉的“国五条”，正式拉开了新一轮楼市调控的序幕。

“国五条”出台后一个月，各地细则纷纷落地，北京版“京五条”将调控政策执行得最彻底。4月1日，是新旧政策的节点，之前没赶上完成交易的二手房主，不得不缴纳20%的个人所得税，二手房市场因此短暂遇冷。不过，从来是“上有政策下有对策”，“聪明”的房产经纪人想到了合理避税的方法，一场轰轰烈烈的假“离婚潮”于是上演了。

“聪明”的不只是房产经纪人，开发商们更不逊色。为了规避“限价”，开发商们一起玩起了“精装分拆”的游戏，即买房人在签购房合同交首付的同时，还必须交一笔几十万的装修费，说白了，就是曲线涨价。

直到10月23日，北京出台以“自住型商品房”政策为核心的“京七条”，叫停了“精装分拆”的违规销售办法。各地也纷纷出台加强版调控政策。不过，这一轮轮的调控之手，并没能把全国大多数城市的房价按下去，北上广深连续3个月房价同比上涨超过20%。包括21世纪不动产、中原地产等多家机构断言，一线城市今年无法完成房价调控目标。

开发商玩命拿地

地王，这一一度被人渐渐淡忘的词汇，在2013年再次为购房人所熟悉。而每一次地王的诞生，都会让周围的开发商窃喜，“地价都这么高了，我的房子总不能卖不过地价吧。”在开发商眼中，只要旁边有高价地拍出，就相当于坐等着收钱。

尽管住宅用地价格上限早就明确溢价率不得超过50%，到达上线后需要配建保障房或自住型商品房面积；在北京，预售项目的拟定售价也被约定。但这些明显限制了开发商利润的规定，却依然无法熄灭房企拿地的积极性。