第一,新鸿基的开盘价同比下降34%,主要反映的是“尔峦”在香港地理位置不佳,以及去年的开价偏高——这也是不少地产代理的“共识”。香港的单价和实际成交价未必一样,在过去一年,由于二手市场价格仍然坚挺,所以地产商完全有理由开出高于同区市价的新盘价格,然后通过提升佣金及提供买家优惠等手段,变相降低实际售价。
其次,此次降价幅度被认为较高,部分原因是新鸿基向买家“返还”75%的买家印花税和双倍印花税。但笔者需要指出,香港特区政府从未明确说“买家印花税”和“双倍印花税”要由买卖的哪一方支付。在楼盘供不应求的时候,以双方互担税赋和买家承担的居多,但是随着地产交投逐步萧条,卖家完全承担税赋的案例在市场上也已屡见不鲜。
如果按买卖互担税赋来看,新鸿基这次的做法就不能完全说是“回馈”,只能说是主动多承揽约25%的税赋负担,但并没有75%这么慷慨。
第三,雷霆表示,未来再推的项目会逐步提价。事实上,先降后升的确是香港地产界惯用的推销新盘的手法之一。有鉴于此,这一楼盘的价格“暴跌”并不反映整个市场的实际情况。
那么,香港地产价格实际下跌多少?最具指标意义的应该是蓝畴屋苑的成交记录。根据中原地产的数据,颇具代表性的港岛太古城屋苑过去一年的成交单价下跌幅度在6%~7%之间。这也是笔者比较真实的感受。
投资住宅风险正在聚积
现在再考虑第二个问题,既然楼价真的开始下跌,是否意味着可以入市?
对于这个问题,笔者的看法是暂且按兵不动为佳。一是如果考虑到香港特区政府的印花税限制,目前的跌幅实际上并不足够吸引人。
其次,如今的大环境与2009年完全不同,当时全球央行急着放水,但今天,美联储已经加速了收缩量宽的步伐。香港按揭利率随时有可能出现反弹,届时将会加重住宅投资者的月供负担。
第三,可能也是最重要的,在“3D政策”尚未松绑之前,人们很难对投资者的实际预期作出真实判断。
什么是“3D”?D是指印花税(Stamp Duty)。3D分别是BSD(买家印花税)、SSD(额外印花税)和DSD(双倍印花税)。
其中,BSD税率约15%,针对非香港永久居民,即限制外地人购房。SSD是按持有房产半年、1年、2年内出售,征收交易额的15%、10%和5%,该税种旨在限制短炒。DSD则是把原先的印花税翻倍征收,主要旨在限制小型楼宇的炒卖——以200万交易额的房子来说,原来印花税只要100元,现在要高达3万元,如果再配合SSD,对于小型楼盘短炒交易绝对是巨大打击。
特区政府希望通过3D政策阻止楼市价格的上升冲动。客观地说,措施的确起到抑制楼价过快上涨的作用,只不过随着市场情况的变化,它的副作用正越来越明显。
首先是限制了二手市场交易量,令真实需求得不到充分反映。在新盘市场上,开发商可以先开高价,再推“税收优惠”,或用高佣金吸引中介推售新盘。但二手市场玩不了这一套,买卖双方通常都不愿负担高额的印花税,因此二手市场交易几近停滞,这造成过去一年香港新楼市场和二手市场“冰火两重天”。金管局披露的二手楼宇新批按揭金额,已经从2012年3月的218亿骤降至2013年12月的73亿港元,缩水三分之二。
有香港媒体研究显示,香港的住宅需求仍然强劲,因为新盘供应和土地无法满足未来的“刚需”;但过去一年,大量香港“刚需”转而持币观望,主要原因不是看空房价,而是不情愿付出太高的税赋。
举例来说,BSD不仅令内地买家却步,也阻止香港本地有钱人的多套房购买意愿。为什么?很多香港有钱人用公司名义购房,除了税务便利,还可以在申请银行贷款时方便操作,避免需要额外的首付款或是接受更严厉的按揭压力测试。但BSD连香港本地注册的公司都不豁免,因此不仅大大提高了内地有钱人的购房成本,同样也提高了香港有钱人的成本。
其次,如同任何行政干预一样,“3D政策”虽然成功抑制房地产价格的过快上升,但是也让价格信号失灵,令人无法判断后市预期。
如果没有“3D政策”,香港地政署公布的楼盘成交价是最真实的市场价,对于未来的市场价格预期有重要指导作用。但在“3D政策”下,成交价可能包括了买卖双方对于3D税赋的博弈结果,这一结果对于后市的预期效果则要打个大折扣。
举例来说,如果某个物业的成交价显示只温和上升5%,但如果“3D税赋”由卖家负担,却极可能反映楼价下跌10%~20%。由于较难获得每宗交易的税赋分担信息,因此二手市场投资难以从成交价来判断市场的真实预期。
最后,“3D政策”本身的不确定性加剧了操作风险。香港特区政府的“3D辣招”,是根据“先执行后审议”的程序实施,但事实上立法会至今未通过有关立法,从法律上说,政府还无权征税,只能记录有关交易,待法案通过后再按最初政策公布日追缴款项。
有立法会议员认为,“3D政策”先执行后审议,在程序上有瑕疵,因此不支持法案;还有议员认为,“3D政策”执行迄今,其实成效足够了,没有必要在市场开始逆转的情况下再令它成为法律。
除了立法会,香港特区政府还面临来自地产中介行业的压力。“3D政策”令交易下行,中介行业出现严重萎缩。在太古城一带,不少地产中介铺位已经易主。笔者亲见有经营10多年的中介铺位都无法经营下去,关门大吉。
存活下来的中介代理人又如何?笔者与一些中介代表聊天,他们感叹现在生不如死,因为二手交易几近停滞,而新盘量又不多,常常是10多个人抢一单生意,同行竞争异常激烈,那些客源较少的年轻人已经转行。中介行业的领袖人物正通过各种渠道向特区政府施压,要求尽快取消“3D政策”。
不过特区行政长官梁振英此前曾暗示,房价没有20%的跌幅,不会放松调控。事实上,房价控制也的确是他上任以来为数不多可以拿得出手的政绩之一,因此预计在这一问题上,他不会有太大让步。
可以想象,“3D政策”本身的不确定性极高,这也增加了香港住宅投资的风险。
(第一财经日报) |