每经记者 谢振宇 杜冉乐 发自成都
素来对房地产市场发展 “嗅觉”灵敏的港资房企，在近期的连续性动作，或体现了其对内地楼市后市的谨慎。这其中，又以香港地产巨头九龙仓集团为代表。
《每日经济新闻》记者注意到，3月下旬以来，九龙仓从华东区的杭州、常州多个项目开始掀起一轮降价潮，近日又蔓延至西南地区。
九龙仓一位高管近日公开表示，2014年公司将采取快销的方式回笼资金，力求实现既定销售目标。不过，这似乎与港资房企以往坚持的“慢开发、高回报率”开发模式相悖。业内人士认为，在房地产开发未来利润趋薄的大背景下，港资房企应告别传统开发模式，更多学习内地房企的高周转模式。而转型“高周转”，亦是九龙仓、莱蒙国际等港资房企近年来正在尝试的发展路径。
昨日(3月31日)，九龙仓成都公司通过邮件向《每日经济新闻》记者回复称，“阶段性的优惠促销和尾盘的处理都属于正常营销行为”。对于多地低价促销及是否向“高周转”模式转型的尝试，记者将采访提纲发至九龙仓方面，但截至发稿时，未能收到回复。
今年将加快销售步伐/
九龙仓的低价促销，继在华东开端后，近日又蔓延至西南区域。
3月下旬，九龙仓在杭州的项目先是以低于外界预期价开盘发售。继而，在常州，九龙仓旗下年华里宣布大幅降价，此前均价6000元/平方米左右的房源，直降至5000元/平方米；此外，九龙仓在常州打造的高端楼盘国宾一号的价格也出现松动。
近日，九龙仓在成都的一个楼盘项目也出现了降价。该项目售楼部内部人士向《每日经济新闻》记者透露，此次推盘一般在9000元~9500元/平方米，这是公司的一次低调促销。
“九龙仓一方面是出于现金流、回笼资金，企业总体推盘计划的考虑；另一方面或是其对房地产市场前景，特别是房价持续上涨并不乐观的判断。”中原地产华西区总经理庄泽宝表示。
对于九龙仓多地降价促销行为，中原集团研究中心总监张海清分析认为，目前九龙仓常州、杭州两地的可售住宅面积分别为128万平方米、68万平方米，在目前市场观望情绪渐重，信贷环境不甚乐观的情况下，九龙仓倾向于先于市场主动降价，以价换量。
这也与近日九龙仓方面对外透露出的信息不谋而合。
3月27日，九龙仓举行2013年全年业绩会，九龙仓方面指出，2014年内地的销售目标是230亿元人民币，较去年增长10%。
但数据显示，2014年前两月，九龙仓在内地的销售不到20亿元，销售情况比去年差。“以这个步速全年是做不到230亿元的。”九龙仓副主席吴天海在会上公开表示，为了快速回笼资金平衡毛利率压力，九龙仓今年的主要销售策略就是多销。
同策咨询研究总监张宏伟则认为，九龙仓多地降价促销，体现了欲快速回笼资金的目标以及对现阶段的企业市场策略进行调整。
昨日下午，九龙仓成都公司通过邮件的方式向《每日经济新闻》记者回复称，“阶段性的优惠促销和尾盘的处理都属于正常的营销行为”。
港企试水“快周转”/
九龙仓大举进入内地始于2007年左右，但恰逢内地地价、房价后期开始大幅飙升。
数据显示，截至2013年底，九龙仓在内地土地储备的总建筑面积1180万平方米，分布于15个城市。其内地资产一半以上集中于华东地区，成渝地区占比超过30%，华南华北占比仅15%左右。
庄泽宝认为，从公司整盘棋局的考量，九龙仓的一些地方分公司，也会就一些项目加快销售速度，来“哺育”其他项目的运转。
“从房地产开发的发展趋势来看，快周转是方向之一。港资企业在香港的模式不一定在内地适用，需要进行改变。”庄泽宝分析认为。
今年1月，九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥曾公开表示，“一般来说，香港的地产公司开发周期都比较长，资金周转也比较慢，这和香港土地稀缺的市场环境有关；但放在内地市场，这样的运营模式完全不合适，提高资金周转，快速开发、快速回笼资金才是主流模式，九龙仓已经意识到了这一点。”
目前，内地规模化房企基本沿用“5、9、12、30”模式：拿到地5个月内开工，9个月卖楼，12个月楼现金流转为正……类似的快速周转模式帮助了内地不少中型企业迅速扩大规模。
在张宏伟看来，即使是一向坚持走精品化的港资企业或内地企业，从市场发展趋势来看，今年也进行了一些调整，开始试水“高周转”。
“此前坚持走精品化、主要做高端房地产开发的房企，从趋势来看，一是尝试一些首次改善产品，实现尽快销售和周转；二是在项目配比方面，也在尝试做一些刚需项目的开发。”张宏伟认为，从当前本身市场情况来看，追求规模、高周转是发展趋势。
除了九龙仓，其他一些港资房企也在谋求转型，告别传统开发模式。近年来，具有港资背景的莱蒙国际也正尝试着向“高周转”模式的转型。
但亦有一些港资企业代表表示，当前企业并不打算走高周转的模式。“我们没有打算降价，我们主要低开高走，和一些企业高开不同。”昨日，某港资房企负责人向《每日经济新闻》记者表示。
此外，3月27日，九龙仓集团2013年财报公布。数据显示，去年集团核心盈利增加2%至112.98亿港元，期内收入增长3%，至318.87亿港元。值得注意的是，九龙仓集团于去年底的负债净额增加了25亿港元至581亿港元，同比增加4.5%。在财报发布后不久，瑞银、瑞信、摩根士丹利及麦格里分别发出报告，下调了九龙仓的目标价。
“谨慎乐观”成关键词
对于九龙仓在内地多个城市的降价行为，中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强告诉《每日经济新闻》记者，港资房企的开发理念更为理性一些，讲究随行就市，与不少内地品牌房企的“豪赌”特征明显不同。九龙仓在内地项目偏于高端，也面临市场压力和销售风险。当市场阻力大时，就会更倾向于快速出货。
“今年我对楼市会谨慎乐观，市场波动很正常，但要有市场看淡的思想准备。”陈国强表示，从近期各项改革来看，主要靠市场自身的因素来引导企业，当然这里最主要的是供求因素，那么对于房企来说，就要更加注重产品、服务。
绿地集团执行副总裁、西南事业部董事长、总经理孙志文不久前在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“我们前年下半年已经制定了对地级市进入的明文规定，原则上，不再进入三四线城市，也是为了规避风险。”
不过，孙志文补充说，“今年整体大势不会大起大落，每个城市都是区别对待，要分析透彻，要做好阶段性震动的准备，要有备无患。”
阳光100集团常务副总裁范小冲在接受《南方周末》采访时曾表示，如果金融市场收得紧，住宅市场地价拍到了天价，房价也达到了顶点，短期内消费被透支，面粉贵过面包，中国的住宅市场肯定会有问题。一线城市是存在风险的，现在地价越来越贵，利润在下降，住宅需求接近峰值，二三线城市是第二轮城市化的主战场。
除此之外，行业标杆企业万科也在思考当前楼市进入下半场后的转型问题。今年初，万科地产董事长王石就抛出了“2014年楼市非常不妙”的观点。
亿翰智库中国上市房企研究中心常务副主任张化东告诉《每日经济新闻》记者，“今年楼市会呈现‘两头高、中间低’的趋势，我还是持中性偏乐观的态度。从去化周期来看，这次大致需要12个~16个月。” | 
