去年土地市场大热，多家闽商大规模快速圈地，成为一道抢眼风景。到今年房地产市场呈下行趋势，似乎并未影响到闽商在土地市场的表现。
5月20日，福州（楼盘）国土局集中出让主城区5幅商服用地，总面积超三百亩，包含两幅旧改地块。
是次拍卖会吸引了包括正荣、保利、中维、国美、福州市建设发展集团有限公司、利嘉(福建)地产、闽商置业等众多房企到场。
最终闽商正荣集团以24.2亿元竞得“2014-02号横屿7#地块”，楼面价8878.46元/平方米，溢价52.3%。
事实上，今年正荣还分别以32.4亿摘得苏州（楼盘）两幅商地；以26.6亿摘得上海（楼盘）两幅商住地；以15.55亿元摘得天津（楼盘）一幅宅地。
而自2013年开始，正荣集团已经先后在上海、福建南平、苏州、南京（楼盘）、南昌（楼盘）、西安（楼盘）等地接连拍下10余地块，斥资超过150亿元。其中，仅在2013年10月份，就拿下四幅地块，总金额达73.46亿元。
超快速圈地背后，正荣或许正是通过多种资产管理融资腾挪资金，才能为拿地提供源源不断的动力。
隐秘的融资
相关数据显示，正荣集团2012年底的审计报告中，合并报表的总资产为126.1亿元，净资产57.14亿元。
而据正荣官网最新信息，截止目前，其投资、开发和运营的都市商业综合体、大型复合社区、怡居高尚住宅、城市保障性住宅等四大产品体系项目近60个，总开发面积逾1800万平方米，总资产400多亿元。
如此快速的资产增长背后，业内分析认为，正是通过金融链条的搭建技巧，以及高融资杠杆的运用等，正荣集团才能实现目前的快速增长。
从相关第三方机构数据可以看到，2013年三季度以来，正荣集团旗下各项目公司，通过股权让渡的模式实际融资至少超过60亿元。
而这些资金多数对接其在2013年拿下的地块，涉及至少3家信托公司和两家基金子公司，加上劣后份额，涉及的信托产品和资产管理计划规模合计达到100亿元。
另据了解，上述系列融资还仅仅是覆盖南京、长沙（楼盘）、南昌和莆田（楼盘）等地的地块项目，不过仅60亿元的规模，已经超过2012年度正荣集团净资产总额。
虽未有具体数据支撑，但从部分案例中，也可对正荣的融资手法窥见一斑。
据了解，上述通过股权让渡的模式融到的60亿资金，就包括华宸未来-正荣金融财富中心项目专项资产管理计划、华润信托·鼎新118号正荣南昌项目集合信托计划、中融-正荣御朝阳股权投资集合资金信托计划、中融信托-正荣御朝阳股权投资集合资金信托计划等产品。
市场分析指，正荣上述融资项目几乎均未进行土地质押，对相关项目承担的成本仅土地出让的首付款。“在这种模式下，项目公司资金回流集团，使得正荣集团为旗下项目实际投入的资金变得更少。”
高周转危机
目前，与正荣同为闽商团体的多家福建房企，在高速度扩张的道路上极为相似。
他们在追逐高速增长同时，都不约而同的采取了高周转发展路径，项目运作和资金周转速度超快，同时伴随大量杠杆运用。但与高周转形影相随的则是高企的负债。
据了解多家与正荣相似的闽商房企，其目前的净资产负债率均已攀高至800-900%之间。
显然，高负债率亦对应着高风险系数，在楼市火热的时候高周转很容易，然而一旦市场放缓、销售放慢，才将是对房企真正的考验。
近日，中金公司首席经济学家彭文生发布宏观经济周报，指出目前市场实际利率水平已总体上升。按分部门来看，其中的房地产部门实际利率大幅上升，由负转正。
他指出，房地产部门实际利率一季度为3.1%，较去年二季度负利率已明显上升7.2个百分点。未来70个大中城市房价同比涨幅会明显回落，实际利率也将迅速转正。
报告认为，实际利率总体水平上升将抑制需求的扩张，房地产实际利率大幅上升则预示房地产销售和投资将进一步放缓。
而事实上，随着房地产销售放缓，类似于正荣这样的以快速开发、高杠杆著称的闽商房企，有的已出现项目延期开发的个案。
按照之前他们从拿地到首次开盘，平均周期为7.98个月的速度来看，显然是资金没有跟上，才导致项目开发延期。
因此，市场有分析指出，未来正荣的融资链条能否安全落地，不仅与其能否按此前的计划顺利登陆香港资本市场有关，也与未来房价能否继续维系高企势头休戚相关。
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