贾康：抓住楼市分化后的改革契机

在多种因素作用下，3月以来国内主要城市房价指标降温，楼市正在步入调整期。一时间众说纷纭，有不少观点认为楼市现“拐点”，房价的“大跳水”，甚至“崩盘式”全面回落。但上述认识似乎过于极端化和悲观，因此，有必要区分市场分化(有升有降)和大势拐点(长期曲线掉头向下)的不同，以及房价的阶段性回调盘整与全面崩盘的不同。我认为，综合考虑当前楼市表现应该属于前者，而非后者。

房地产市场分化有利于挤泡沫

中国的城镇化目前实际上刚完成不到40%，而国际经验表明，要到70%左右的高位才会转入一个低平发展新阶段的状态。总体而言，中国城镇化正处于方兴未艾的发展过程中，在今后几十年城镇化水平高速提升期里，还会有几亿人要进城居住。伴随我国社会总体上从“中等收入阶段”向“高收入阶段”演变，我国城市中心区域房价仍保持长期性上涨趋势。前期房地产市场可能由于种种原因形成一些泡沫因素，但在市场出现分化的情况下，正有利于使泡沫现形并加以消化。值得说明的是，尚无可信理由认定中国楼市已进入断崖式“大跳水”和“崩盘”过程。正常的市场是允许价格波动的，应该体现出一定的市场风险。而我国楼市前些年表现似乎是个单边市，大家实际上谁也不觉得其中有风险，很多资金都肆无忌惮地在房地产市场里面炒作，而现在出现市场分化，正好是一个矫正契机。

市场分化后可以使一些要买房的居民得到价格实惠，但不能因为现在一些具体的价格下调案例，就简单预期房价会普遍“大跳水”，甚至出现“断崖式全面崩盘”局面，这反而会使相当多的购房者“买涨不买落”而犹豫不安。要看到，有些地方房价仍然坚挺，并且还有涨价的案例。今年4月份70个大中城市新建商品房价有69个与去年同期相比上涨，有8个环比下降；二手房价同比下降的城市有2个，环比下降的有22个。当然，从成交量等指标看，再往后有降价表现的城市可能会更多些。需要强调的是，统计公布的价格是均价，光看均价不能说明太多问题。在“有升有降”的具体场景即“市场分化”环境出现后，对于交易双方来说，最重要、最关键的是具体分析每个交易对象的具体情况。如果说楼市现在已进入一个波动的、分化的阶段，正好是一次改变和结束以往“单边市”的全民教育。今后对房地产价格的分析要分线、分市、分段、分类、分型。

所谓分线，就是一、二、三、四线城市的房价会有明显区别。分线之后还要分市，同一线上的不同城市也可能有明显区别。接着还得分段，即同一个城市里不同地段的房价也可能大相径庭。比如北京，有人说现在房价出现了下调案例，但应看到五环之内还较稳定，主要是在大兴、通州等地段有个别调价案例，这就体现了地段的不同。再往下还得分型，什么样的户型、朝向、楼层、具体特点，都可能会导致价格不同。再往下还得分类，比如学区房还是非学区房，与地铁站是什么关联状态等。有了市场分化以后，所有和不动产发生关联的社会成员要一起学习，形成对市场的基本认识，并顺应市场要求去防范风险，优化自己的具体决策。目前应是一个很好的促进我国住房市场健康化的契机，政府也可酌情淡化和收敛行政性“限购”等权宜手段。

实行“双轨统筹”框架

现在我国政府决策层对于房地产领域显然已经有新的优化调控思路。一方面以建3600万套保障房为代表的基本保障房建设正在推进，有效供给在未来几年内就要到位。这样一来，低收入阶层、收入夹心层人群“住有所居”的需求就将会获得有效供给。另一方面，在商品房领域，不再屡屡表态、频频出手，而是给出市场自身调整空间。市场通常应该在小幅正常波动中优化配置并得以健康发展，我们现在越来越可望接近这个境界。应当强调，在市场出现分化后，地方政府应该相机抉择，将原来不得已而为之的限购等行政手段趁此机会淡出、收敛下来，让不符合市场规律的权宜之计退出历史舞台。当然，这是一个需要因地制宜、渐进掌握的过程。目前所有的迹象合在一起，对市场分化总体上应该给予正面评价。其后的中长期制度建设如果能跟上，应能有效防止超出正常幅度的强烈大幅反弹。