评论：房价到了崩盘的节点吗？

另一方面，从人口流向拐点看，中国作为发展极不平衡的大国，人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化等力量是同时并进、共同存在的。北京等大城市的拥堵与雾霾将使当地的富裕阶层家庭对其产生厌恶感，从而激发了大城市郊区化的动力。但是“有人辞官归故里，有人星夜赶科场”。又有不少人口因北京的高收入和高水准公共服务等，而被从二三线城市吸引过来，将富裕阶层家庭郊区化的空缺弥补。由于人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化层层递补、并存交错，因而宏观总量上的人口流向拐点目前其实是不存在的。

总体来看，由于人们改善居住条件的动力仍然存在，人口流向也没有出现显著的宏观拐点，因而中国还不会进入住房普遍过剩时代，但有可能进入结构性过剩时代。从全国看，短期内的市场主动调整不可避免，但还不会进入持续的衰退与萧条。从局部看，住房市场结构性调整动力持续存在，一些低劣开发区域、无增长潜力鬼城等，有可能面临毁灭式洗牌。

最后，如何看待地方政府的“救市”行为？

地方政府并不掌握金融政策，其“救市”手段，目前主要有两种。一是通过对政策的重新解读，变相放松住房限购等需求行政管控政策。应当说，住房限购仅是一种应对房价过快上涨的应急措施，具有扭曲市场的副作用，不宜长期使用。如果不考虑地方政府的政策动机，仅从行为事实结果看，既然房价过快上涨的条件不存在，通过放松限购促使市场供求机制回归常态，本身无可厚非。另一手段据说是收紧土地供应，避免供求形势进一步恶化。由于市场本身具有调节机制，房地产市场低迷将使开发商购地动机消失，这一手段其实是形式大于内容。总体而言，地方政府“救市”大多是根据市场形势发展，对行政扭曲市场的纠正，事实上有利于缓解恐慌，避免市场非理性急挫。从宏观看，房地产市场非理性下挫将对各宏观经济部门带来较大冲击，短期难以复原。从房地产市场看，因为暴跌往往埋下下一轮房价暴涨的种子，所以避免市场暴涨暴跌是非常必要的。地方政府守土有责，其“救市”行为有其客观合理性的一面。尽管如此，房地产政策的调整，不仅要考虑市场的需要，更需要综合考虑政策的延续性和公众舆论的承受力，寻求最佳切入点。

(作者单位：中国社科院财经战略研究院)