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而记者也在商场内发现，充斥奥特莱斯品牌的与市区内众多商场的品牌大同小异，和普通商场并无本质区别。“一般来房山奥特莱斯的，目的性很强，多半是冲着折扣店来的。所以来这里购物的人，一般不需要太多的营销手段。但是，问题在于，对于此类群体的需求挖掘也仅止于此了。”上述人士表示。
与此同时，来北京出差的贾先生告诉记者，从外观看奥特莱斯，还是很有吸引力的。尤其周边没有这样色彩丰富的商业建筑。但是，问题也是有的，如内部的体验型商业项目不多；一些打折店的柜台上，商品摆放比较凌乱，容易掉档次；在餐饮等业态的配置上也不算高。
实际上，作为一家奥特莱斯商店，在一线国际品牌尚未入驻时即开业，首创奥特莱斯被指业内质疑为仓促开业。根据相关资料显示，该项目最初计划于2011年10月开业，但由于遭遇与合作伙伴分手、招商困难等问题，将开业时间一推再推。
2009年11月，首创置业以6800万元的代价收购奥特莱斯旗下四间附属企业的股权，双方创立联营公司，其中首创置业占60%股权。经过一年多的运作，首创相继在北京房山、浙江湖州、广东佛山、海南万宁等地启动了“芭蕾雨”项目。
2010年，中国基建集团和首创置业出资组建奥特莱斯（中国）有限公司，负责双方旗下芭蕾雨项目的招商运营。不过，随着佛山、房山、湖州等多个项目的推进工作遭遇挫折，中国基建和首创宣布重新调整各项目的股权结构。
2012年9月26日，首创置业股份有限公司公布，公司拟将位于广东佛山的项目直接间接共55%的股权悉数出让，同时，与此有关的多个项目公司股权也全部出让，作价5.8亿元。至此，佛山项目由中国基建集团有限公司完全接手，首创置业则完全退出。
至此，中国基建全资持有佛山项目，首创主持房山等项目，双方合作项目减少，此被业内认为是双方秘密分家。
2012年11月，首创置业在全国范围内明确开发的奥特莱斯项目有6个，除了2013年5月开业的房山项目、2013年12月底开业的浙江湖州和2012年9月份退出的佛山项目外，剩下的3个项目分别位于江苏昆山、江西共青城（ 动态 户型图 ）和海南万宁。
对此，商业地产知名人士王少山表示，目前要在国内发展奥特莱斯购物中心，至少还面临着四方面的挑战：一是资源不足、经验不足、水土不服等因素；二是国内还是以传统零售终端为主流，支撑奥莱消费的中产阶层发育并不成熟，郊区购物的消费习惯需要培养；三是奥莱是否能做到真正的“国际正品折扣”还有待观察；最后，网购的崛起也在一定程度上冲击了奥莱的发展。
“我并不看好首创的芭蕾雨综合体项目，北京燕莎奥特莱斯（房价 二手房 租房）苦撑5年后才扭亏为盈，2010年净利润也仅有3%左右，这已是国内仅见的成功案例。而美国最大的奥特莱斯运营商西蒙地产集团因预期悲观，去年已经黯然退出内地。”王少山称。
多重困局
与此同时，在首创奥特莱斯芭蕾雨项目不断复制的同时，其发展及经营却出现不少危机。
据知情人士透露，首创以往的奥特莱斯项目都是先做工程，然后再去找经营商。但实际中，招商队伍会觉得项目大小、店铺数目等不太适合，并要求首创去改造，进而影响到招商的进度。
“刚开始我们都是先把项目工程做好，然后再寻找招商运营团队，但在实际操作中，我们的招商运营团队往往会发现项目的很多硬伤，比如单个店面面积太小、店铺数目不太适合等等，并要求我们进行整改、改造，这就会影响到项目招商的进度。”一名首创置业的负责人士此前在接受一家地产媒体采访时曾坦承，首创置业对于商业地产的理解确实还存在一些不足。
所以，“作为‘芭蕾雨·奥特莱斯’的概念提出者和开发主体，首创置业此前并没有较为成功的商业地产运营经验，而其早年在北京运作的两个商业项目‘第五大道’和‘巨库青年时尚卖场’，甚至成为了商业地产界典型的‘失败案例’。”一位不愿具名的业内人士说道。
与此同时，有接近首创置业的人士透露，为了奥特莱斯的运营，首创还专门成立了商业运营公司OOM负责项目的招商，但做得还是不到位。
“因此，对首创而言，最重要的是有自己的团队做奥莱，整个中国都不能靠老外做奥莱经营商。如何挖掘此类群体的多层需求，比如把购物、餐饮、娱乐、商务、休闲等需求串起来，从而在人流有限的情况下，把有限需求挖掘到深处。”某房地产研究院研究员严跃进告诉记者。
除了商业模式上的先天缺陷，商业运营团队的分散也是首创奥特莱斯发展缓慢的重要原因之一。
与中国基建分手之后，首创置业引进一家更加国际化、全球最好的商业地产经营商来加入奥特莱斯芭蕾雨项目。
据悉，这位合作伙伴在美国做奥莱是行业第一，也是全球最大的房地产类型上市公司。而在此之前，该公司曾与上海浦东区政府、迪斯尼公司合作开发其在中国的第一个奥特莱斯项目。
知情人士透露，新引进的合作方将是以投资者的身份进入。同时，首创置业计划与其在香港成立一家合资公司，联合国内成立的OOM公司一起运作国内的奥特莱斯项目。
具体分工上，在香港成立的合资公司将负责国际品牌的招商与管理，国内的OOM公司则负责部分国内品牌的招商。或者是，奥特莱斯广场具体的水电、物业方面的问题主要由OOM公司负责，设计、装修、市场推广、品牌联系等比较高端的事务将由香港合资公司具体处理。
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