楼市进入调整期 房价下行趋势还将持续

日前，在交通银行2014年下半年中国宏观经济金融展望会上，交通银行首席经济学家连平坦言，今年以来，房地产市场发生了较大变化，逐渐由“政策市”走向“市场市”。

交通银行金融研究中心发布报告显示，今年以来，房价进入下行区间，直接地反映出楼市正在进行着一轮调整。5月，全国100个城市新建住宅平均价格为10978元/平方米，环比下降0.32%，为自2012年6月以来的首次环比下跌，且下跌城市数量超六成；同比虽仍上涨7.84%，但涨幅已自年初起不断缩小。上半年楼市由“过热”转为“偏冷”，市场成交清淡。1-5月，全国商品房销售面积累计同比下降7.8%，销售额下降8.5%；其中，住宅两项销售指标分别下降9.2%和10.2%。

连平认为，今年楼市进入调整周期主要源于房地产行业四大内外部因素发生了明显转向：一是政策思路转换。房价处于下行通道时，政府不再轻易出手救市，并将密切注视地方政府的各类托市行为，必要时予以纠偏。二是资金环境转变。资金环境延续紧张形势，开发商资金来源增速“断层式”下滑迫使其合理定价推盘，银行个贷政策收紧也对置业者购房需求形成抑制。三是供求关系逆转。供需关系的明显逆转导致总体库存大幅攀升，出清周期明显拉长。

“在这些因素共同作用下，楼市调整还将持续，房价调整还将持续较长的一段时间。”连平预测，下半年，开发企业将适时调整销售策略，更加合理地制定新盘价格，以加快销售回款速度。此外，商业银行按揭贷款额度总体偏紧，个贷利率上浮使相对购买力下降，同时市场预期改变使购房者观望情绪浓厚，加剧了房价下行压力。

事实上，多家机构都对下半年房地产市场持悲观情绪。优选财富投资研究中心近日对房地产市场调查显示，本轮房地产调整属于自身原因，主要是房价过快上涨与居民购买力严重脱节，加上市场供需矛盾的变化引起的，本轮调整的持续时间会更长一些，可能会持续到今年四季度。

此外，调查显示，大型开发商大多经历过几次大的调整期，经营策略比较灵活，尽管负债率大多在80%以上，但爆发流动性风险的概率较小，而正在扩张过程中的中小型开发商由于整体杠杆率高，突然遭遇资金断流的风险比较大。目前，一线城市商业地产表现尚可，出现风险事件的可能性较小，二三线城市相对来说更容易受房价大幅调整的影响，投资者需要格外关注。

(作者系交通银行首席经济学家)