严跃进：七举措微调一线城市楼市政策

◎严跃进

北上广深四个一线城市，限购限贷政策能否松绑，成为政策和市场层面关注的焦点。笔者认为，一方面，此类政策“紧箍”依然有必要戴上，一步到位放松做法并不现实。但另一方面也须意识到，基于目前楼市周期性调整节奏，对一线城市政策进行微调的时机也逐渐成熟。

2010年4月，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》文件下发。这一被称为“新国十条”的政策即限购限贷政策，其初衷是抑制房价上涨、给过热的宏观经济降温。2010年4月末北京积极响应，制定了比中央更为严厉的实施细则，规定北京市民只能购买一套商品房。房贷政策也面临大调整：首套房贷“退二进三”、二套房贷最低需五成、三套房贷绝迹。随后深圳在当年9月、上海和广州在当年10月也出台了限购令。

一线城市的限购政策并没有止步。无论是2011年1月的 “新国八条”，还是2012年四大行首套房贷利率降到基准线的政策，一线城市都率先跟进。2013年3月一线城市响应“新国五条”政策制定了细则。到了当年第四季度再次出台“N条式”的加码令，包括2013年10月的 “京七条”和“深八条”、11月的“沪七条”和“穗六条”。

限购限贷政策下的违规交易，将面临房产登记不予办理的行政干预。其效果也值得肯定，比如投资投机需求占总交易量的比例呈现下滑态势，但围绕该政策的指责和负面效应也随之而来。

房价依然在暴涨。按照国家统计局的数据，以2010年为定基，今年6月份北上广深四个城市商品住宅价格指数上涨了29.3%、25.1%、29.7%和26.1%，此类涨幅远超二、三线城市。

曾经坚挺的一线楼市成交也卷入了降温的大漩涡中。今年以来，四个一线城市库存均出现了上升，库存去化周期明显延长，从过去12个月以下水平上升到13个月以上水平。此类城市也开始出现楼盘滞销的现象。

限购政策倒逼“候鸟一族”置业者的出现。比如北京部分不符合限购条件的就业者在河北燕郊置业，而上海的则在昆山花桥置业。相应的，广州对应佛山、深圳对应东莞。就业地和居住地的分离，使得此类群体每天必须起早贪黑在两个城市之间“迁徙”。

一线城市的楼市调控政策还不能轻易地解除，否则容易引发楼市秩序混乱。但基于对政策的反思进行微调则显得很有必要。关键是要把控两点：一是落实市场化的原则，即用差异化的思路、财税金融的手段来进行调控。二是要拯救并激活曾被压抑的购房需求，真正让支付能力得到释放，并加速楼市资源的循环。在这基础上，基于城市特征和市场变动，可以有以下七个微调举措。